Rendimenti e previsioni

Il mercato immobiliare di Dubai è classificato come uno dei più redditizi del panorama internazionale. In particolare, dal 2016 a oggi, le performance segnate sono in forte e continua crescita grazie alle combinazioni di diversi fattori.

I principali sono essenzialmente 3:

  • Turismo;
  • Business;
  • Eventi internazionali;

L’impennata del mercato generata dalla congiunzione di questi 3 fattori è ulteriormente accelerata dall’andamento del ciclo immobiliare di Dubai: siamo al termine della fase di recessione, caratterizzata da prezzi ancora bassi, e a breve entreremo nella fase di espansione, durante la quale i prezzi aumenteranno progressivamente e velocemente.

Per un investitore significa che in questo specifico momento storico esistono delle opportunità di investimento praticamente irripetibili. Diventa importante quindi avere, numeri alla mano, il polso della situazione. Ci addentreremo nel dettaglio delle dinamiche attuali del Real Estate di Dubai per comprendere meglio quali sono i rendimenti oggi generati dagli investimenti immobiliari e soprattutto quali sono le previsioni dell’andamento del mercato nel breve periodo.

Real Estate di Dubai: la situazione attuale

È utile incominciare con un’istantanea del mercato immobiliare di Dubai ad oggi. I rapporti del Dubai Land Department (DLD) ci dicono che nel 2017 il totale delle transazioni immobiliari ha raggiunto quota 69 mila per un valore totale di 285 miliardi AED, segnando un decisivo aumento del 14% rispetto al 2016. Il dato per noi importante è che sul totale degli investitori ben 23 mila sono stranieri che hanno investito in circa 30 mila operazioni per un valore approssimativo di 56 miliardi AED. Tale situazione per un investitore fa emergere due importante considerazioni, una conseguente all’altra: la prima è che il rapporto tra capitale generale investito e numero di investitori è molto alto, la seconda è che se gli investitori di tutto il mondo scelgono di realizzare investimenti di questa portata nel Real Estate di Dubai significa che il mercato è affidabile e redditizio.

I rapporti rivelano in oltre che le zone della città che hanno visto più investimenti sono Burj Khalifa con 2.008 transazioni e 7,368 miliardi di AED generati, Business Bay con 3.753 transazioni e 7,115 miliardi di AED investiti e Dubai Marina con 3.300 transazioni per circa 3 miliardi di AED investiti.

Tali risultati non sarebbero stati possibili senza il fermo impegno del governo nel raggiungere e mantenere sempre altissimi standard d’eccellenza nel paese e di sicurezza nella tutela dei capitali stranieri. Il Real Estate di Dubai vanta una base di investitori provenienti da più di 200 nazionalità diverse.

Rendimenti immobili a Dubai

Dopo aver fatto una panoramica sulle caratteristiche degli investimenti nel settore immobiliare di Dubai, possiamo compiere il prossimo passo, ovvero analizzare quali sono i rendimenti delle unità immobiliari nelle diverse zone dell’Emirato. I ritorni sull’investimento sono stabili e affidabili per la maggior parte dei tipi di proprietà: noi ci concentreremo sui rendimenti degli appartamenti. Questa scelta è dovuta al fatto che le ville a Dubai hanno in generale un costo d’acquisto molto alto e un mercato degli affitti meno dinamico. Gli appartamenti al contrario, hanno prezzi decisamente approcciabili e un mercato degli affitti in costante fermento. Ciò è dovuto al fatto che la crescita economica sta determinando una forte crescita della popolazione e un flusso in entrata di lavoratori e professionisti imponente, di conseguenza la domanda di immobili è forte, in particolare per le soluzioni più “business” come studio, 1-Bedroom e 2 Bedroom.

Vediamo insieme quali sono le medie dei cannoni d’affitto annuale nelle principali zone di Dubai per queste 3 tipologie di immobili.

AreaStudio1Bedroom2Bedroom
Dubai Marina65 mila aed95 mila aed140 mila aed
International City31 mila aed42 mila aed65 mila aed
Silicon Oasis43 mila aed58 mila aed82 mila aed
Mirdif55 mila aed66,5 mila aed84 mila aed
Bur Dubai53 mila aed75 mila aed102 mila aed
Deira38 mila aed65 mila aed90 mila aed
Al Nahda40 mila aed50 mila aed67 mial aed
JLT60 mila aed82 mila aed115 mila aed
Downtown Dubai75 mila aed110 mila aed 160 mila aed
JVC45 mila aed65 mila aed95 mila aed

 

 

 

 

 

 

 

 

Nel 2017 il quartiere più richiesto per gli affitti è stato Dubai Marina, seguito da International City. A un occhio inesperto potrebbe sfuggire un importante particolare. Nel paragrafo precedente ho riportato che Business Bay è una delle zone della città che ha attirato più investimenti. Tuttavia, non è presente nella lista top 10 delle zone più richieste: perché? La risposta è semplice e porta con sé alcune delle più importanti opportunità d’investimento oggi presenti nel Real Estate di Dubai. Business Bay è un quartiere assolutamente nuovo e ancora per la maggior parte in via di costruzione. Nonostante non sia ancora neanche vicino all’apice che sarà il suo splendore, questa zona è già diventata iconica per il lusso, il business e il glamour. Un investitore SMART dovrebbe stare attento al fatto che, essendo ancora in costruzione, tanti immobili sono oggi venduti off-plan, ciò significa non solo prezzi più bassi della media di mercato ma anche grandi agevolazioni nelle modalità di pagamento. Il rendimento è assicurato perché attualmente la richiesta di affitti super di gran lunga l’offerta.

Rendimenti degli affitti internazionali a confronto

Il rendimento lordo degli investimenti immobiliari in appartamenti di medie e piccole dimensioni oscilla tra il 5,77 % e il 7,21%. A confronto, i rendimenti offerti per gli stessi immobili ad Hong Kong sono pari allo 2,82%, in India allo 2,22%, a Singapore del 2,83%. Per questo motivo, gli investitori provenienti da India, Pakistan e Regno Unito investono nel Real Estate di Dubai circa 20 miliardi di aed ogni anno.

A Dubai, gli affitti per questa tipologia di appartamenti sono in media di $22 per square feet (piede quadrato), mentre gli appartamenti di grandi dimensioni si aggirano intorno ai $21 per square feet (e sono meno richiesti). Guardando la situazione dal punto di vista del proprietario, un appartamento di 75 sqm (square feet) genera un reddito medio di 6.239 aed (circa 1.500 euro) al mese, mentre immobili di 120 sqm e 160 sqm possono ricavare utili da locazione tra i 2.550 euro e i 3.500 euro al mese. Un appartamento di grandi dimensioni, 225 sqm, può arrivare a produrre reddito pari a 4.500 euro al mese.

Performance del Q1 2018 e mercato secondario

Il rapporto del Dubai Land Department riporta che i prezzi degli immobili residenziali hanno visto un leggero declino del 3,5% rispetto al Q1 2017 mentre i rendimenti dei canoni d’affitto sono rimasti pressoché identici.

Come interpreta un investitore SMART questo dato?

Chi è poco esperto del settore potrebbe in qualche modo essere scoraggiato a investite in immobili a Dubai perché pensa erroneamente che l’apprezzamento del suo capitale sia a rischio. Al contrario, un investitore SMART, comprende che questa diminuzione dei prezzi generali (è importante ricordare che si tratta di una media tra zone, quindi in alcune i prezzi sono in crescita e in altre no) rappresenta invece un’ottima opportunità di investimento. I prezzi sono in diminuzione perché nell’ultimo anno sono migliaia i cantieri aperti per realizzare nuovi edifici, ciò significa che sul mercato è arrivata un’ondata di offerte off-plan che hanno abbassato i prezzi di vendita sotto la media di mercato. Quindi l’occasione è ottima perché a breve, quando le nuove costruzioni saranno per la maggior parte terminate in vista di Expo 2020, i prezzi risaliranno considerevolmente.

La conseguenza per noi più interessante è che in questa dinamica è nato un florido mercato secondario degli immobili off-plan, soprattutto grazie ai piani di pagamento dilazionati. Di fatto la richiesta d’acquisto è crescente nel tempo: più un immobile si avvicina al completamento, più è attrattivo per gli investitori. Chi ha la lungimiranza di acquistare per primo off-plan, si aggiudica non solo un prezzo basso e un pagamento agevolato ma anche l’importantissima opportunità di rivendere velocemente lo stesso immobile a un prezzo maggiore ancor prima di averlo finito di pagare: il rendimento diventa in questo modo doppio perché il rapporto tra ritorno sull’investimento e capitale investito è elevatissimo.

Crescita urbana Q2: temporanea inversione di tendenza

Nei primi trimestri del 2018 si è verificata un’inversione di tendenza nell’atteggiamento degli investitori. Se nel 2017 le vendite off-plan hanno totalmente dominato il panorama immobiliare ricoprendo circa il 60%-70% delle vendite, nel 2018 le cose sono cambiate con un ritorno quasi prepotente delle vendite di immobili terminati. È importante analizzare questo dato perché mette in evidenza elementi chiave per un investitore SMART. Il “cambio di direzione” in realtà era già stato previsto con abbondante anticipo. Nel 2017 gli incentivi per gli acquisti off-plan hanno raggiunto il loro picco, proponendo piani di pagamento molto dilazionati. Naturalmente, la maggior parte degli investitori si è orienta in questa direzione per motivi di convenienza. Tuttavia, è stato fisiologico anche il riflettersi di un effetto collaterale: per contrastare l’attrattività degli immobili off-plan, i prezzi degli immobili pronti si è abbassato notevolmente. Ciò ha innescato l’inversione di tendenza dei primi trimestri del 2018.

Di fatto, in questa fase, il mercato è più reattivo al prezzo rispetto ai piani di pagamento: gli investitori preferiscono investire dove il prezzo più basso invece che prediligere i piani di pagamento dilazionati. Questo fenomeno si è verificato perché la forbice della differenza di prezzo si è allargata molto, tanto da risultare estremamente conveniente investire in immobili terminati. L’aspetto da non farsi sfuggire per un investitore SMART è che il segmento lusso è destinato a rimanere sotto pressione a causa di questa “guerra” tra vendite off-plan e vendite di immobili pronti. La conseguenza è che compariranno sul mercato offerte molto probabilmente irripetibili.

In tal senso le zone da tenere monitorate sono sicuramente quelle che circoscrivono una comunità, come per esempio Down Town e Dubai Marina. In questa tipologia di quartieri, dove gli spazi per nuove costruzioni sono praticamente inesistenti, si è attivato il mercato secondario: a prezzi molto più bassi rispetto alla media di mercato è possibile acquistare immobili praticamente nuovi. È importante ricordare che il boom residenziale di Dubai è esploso da pochi anni, quindi la stragrande maggioranza degli immobili ha pochi anni di vita. Proprio nei quartieri più centrali, il divario di prezzi tra off-plan e immobili pronti si percepisce maggiormente.

Non bisogna però cadere nell’errore di pensare che questa sia una condizione definitiva che si manterrà nel tempo. Sarebbe più corretto comprendere il momento storico, approfittare delle occasioni ma comunque tenere ben presente che l’espansione urbana può in qualsiasi momento generare trend che mutano gli equilibri di mercato.

Real Estate di Dubai 2018: più di 9.500 nuovi investitori

Il Dubai Land Department (DLD) ha dichiarato che tra il 1° gennaio 2018 e il 31 agosto 2018 il settore immobiliare ha ricevuto investimenti per 19 miliardi di AED da più di 9.500 nuovi investitori, persone che hanno investito a Dubai per la prima volta. Questa è la naturale conseguenza del fatto che il mercato immobiliare di Dubai ha ormai acquisito una solida reputazione. Lo stato dell’arte del real estate dell’Emirato conferma estrema liquidità, continuamente rinnovata da investitori che spostano i loro capitali in quello che progressivamente si sta affermando come il settore immobiliare più attrattivo a livello internazionale.

È interessante non sottovalutare l’arrivo di nuovi investitori in ottica di scelta degli investimenti da realizzare. Infatti, un investitore SMART è consapevole che una domanda “nuova” può aumentare la facilità con la quale rivendere un immobile off-plan, che ha il vantaggio di presentare dei piani di pagamento dilazionati. Ma c’è anche un ulteriore aspetto, forse ancora più importante: se arrivano nuovi investitori significa che il ciclo immobiliare sta definitivamente uscendo dalla fase di recessione. Ciò significa che in questo frangente investire in un immobile può garantire forti apprezzamenti già nel breve periodo. Diverse previsioni concordano nel sostenere che il fermento attualmente in atto, influenzato in particolare dall’avvicinarsi dei grandi eventi internazionali e da politiche governative sempre più innovative e aperte agli imprenditori stranieri, porterà a un improvviso picco di prezzi, che potrebbe alzare irreversibilmente gli standard di mercato.

Previsioni per il futuro

Abbiamo attraversato diversi aspetti della situazione attuale del Real Estate di Dubai. Adesso proseguiamo con l’argomento principe: quale sarà l’andamento del mercato immobiliare di Dubai nei prossimi anni. Tornando ai fattori principali che influenzano il Real Estate dell’Emirato elencati nel primo capitolo (turismo, business ed eventi internazionali) vediamo che: il turismo è in forte crescita, l’economia apre le porte ogni anno a centinaia di nuove aziende straniere che delocalizzano e tra il 2020 e il 2023 ci saranno 3 eventi internazionali nella regione, ovvero Expo, 50° degli Emirati Arabi Uniti e Mondiali di Calcio in Quatar.

JLL e Knight Frank, importanti e rinomate agenzie di consulenza immobiliare a livello internazionale prevedono che ancora per quest’anno i prezzi degli immobili rimarranno bassi, per vedere poi un aumento con l’avvicinarsi di Expo 2020. Moody’s Investor Service ha dichiarato che gli investimenti del governo in infrastrutture e l’ulteriore incentivazione degli investimenti esteri sosterranno solidamente l’intero settore del Real Estate nei prossimi 5 anni.

Tutte le previsioni concordano nel dire che l’apprezzamento del capitale da qui al 2025 sarà di oltre il 40%. Noi di investireadubai.com siamo più cauti perché sappiamo bene che esistono diversi eventi che possono influenzare questa previsione che al contrario oggi non possiamo prevedere. Per questo motivo crediamo sia più verosimile e affidabile affermare che il valore degli immobili a Dubai aumenterà nel prossimo quinquenni di circa il 30%, cifra tuttavia considerevole e che non ha paragoni nel panorama internazionale, soprattutto se consideriamo la stabilità del settore nell’Emirato.