Prezzi degli immobili a Dubai.

Nei primi nove mesi del 2017, le transazioni di proprietà immobiliari freehold a Dubai hanno superato del 20% quelle dello stesso periodo nell’anno precedente. Oggi, le previsioni dicono che gli sviluppatori dell’Emirato realizzeranno oltre 140 mila nuovi immobili residenziali nei prossimi 3 anni. Numeri importanti che avranno ovviamente conseguenze sull’andamento dei prezzi di vendita e d’affitto. In quest’articolo voglio analizzare un po’ più da vicino la questione per spiegare come un investitore SMART possa trarre vantaggio da una situazione di mercato che, ad uno sguardo superficiale, potrebbe sembrare quasi priva di opportunità importanti.

La paura degli analisti: previsioni Vs realtà

Chi si occupa di Real Estate potrebbe tranquillamente dire che un tale numero di nuovi immobili porterà a un inevitabile stallo dei prezzi e conseguente blocco del mercato immobiliare Dubai. Qui bisogna ammettere che nel mondo delle favole in effetti lo scenario sarebbe questo. Chi al contrario conosce bene il mercato immobiliare di Dubai e ha rapporti con le società sviluppatrici sa bene che a fine 2016 erano state annunciare 30 mila nuove costruzioni per l’anno successivo. A conti fatti, al 31/12/2017 quelle effettive sono poco più della metà, ovvero circa 15 mila.

Cosa significa?

Vuol dire che è normale che per questioni di “marketing” e di appeal i grandi costruttori e il Dubai Land Department tendino ad annunciare con facilità grandi numeri per mettere in mostra la “potenza” dell’Emirato. Ciò poi si scontra con la realtà del settore, influenzato da fattori che è impossibile prevedere quando si stendono i business plan. Quindi in primo luogo, difficilmente i 140 mila nuovi immobili previsti verranno immessi sul mercato, credo anzi che la stima anche in questo caso vada dimezzata della metà. L’effetto è che la domanda rimarrà comunque alta, sia per gli acquisti che per le locazioni. Ma c’è di più, anche se dovessero mantenere le promesse in fattibilità, gli sviluppatori potrebbero comunque decidere di attendere il lancio dei nuovi immobili residenziali, da una parte per mantenere alta la domanda, dall’altra per evitare di dover pagare l’IVA (arrivata da poco a Dubai) sugli immobili non venduti, tassa che si applica dopo 3 anni dal completamento.

Investire per rivendere o per affittare?

Questa è la domanda da un milione di dollari: cosa è meglio fare? A differenza di broker o agenti immobiliari, noi di investireadubai.com investiamo in prima persona i nostri capitali, quindi il nostro principale obiettivo è produrre rendimenti già dal primo momento in quanto non abbiamo risorse illimitate. Anche in questo caso, la risposta non può che venire da uno zoom out sulla situazione generale dell’Emirato. Partiamo dal presupposto che l’economia e i mercati sono in fermento e che ogni anno centinaia di aziende delocalizzano a Dubai. Più aziende significa più lavoro, più lavoro comporta più dipendenti, manager e proprietari, in altre parole più persone. E più persone hanno bisogno di un alloggio. Questo ragionamento è uno dei principali motivi che spiegano perché, per il 2018, la soluzione migliore per chi ha investito in immobili a Dubai sia sicuramente l’affitto della proprietà: i prezzi aumenteranno garantendo dei ritorni davvero interessanti. Allo stesso modo la frenesia di costruzione oggi in pratica pareggia la richiesta, per questo i prezzi di vendita rimarranno pressoché stabili ancora per qualche anno. In ultimo, ma non meno importante, nel 2020 Dubai, come tutti ormai ben sanno, ospiterà il World Expo ed è proprio in prossimità di quella data che le attenzioni di investitori internazionali e compratori si concentreranno. È presumibile quindi che con l’avvicinassi dell’Expo i prezzi di vendita aumentino in maniera considerevole per diverso tempo, considerato anche il fatto che l’anno successivo ci sarà il Giubileo degli Emirati Arabi, che celebreranno il 50° anno dalla fondazione, l’evento più importante del middle-est.

Nuovi immobili e domanda: dove investire

Come ben spiegato da Mario Volpi, direttore vendite di Kensington Properties ed esperto di mercato, gli investitori dovrebbero concentrarsi sulle unità di taglio più piccole, che hanno prezzi più abbordabili da un lato, e dall’altro possiedono tutti i requisiti necessari per fungere da abitazioni per i nuovi residenti business, che hanno un altissimo tasso di ricambio degli inquilini, quindi la domanda di affitti è sempre molto alta. Questo trend è già chiaramente in atto in quartieri come JVC, Dubailand e Dubai South. Certo le cose e i parametri cambiano quando si parla di famiglie, le quali hanno esigenze ben diverse, sia di posizione che di dimensioni. Tuttavia oggi per un investitore smart è molto importante tenere l’occhio sugli immobili residenziali destinati ad ospitare dipendenti, professionisti e manager.

Visita www.investireinimmobiliadubai.com per avere informazioni aggiornate sugli investimenti immobiliari a Dubai.