Investimenti immobiliari off-plan Dubai

L’idea di acquistare una proprietà off-plan (ovvero una proprietà ancora da costruire o in corso di costruzione) è divenuta meno diffusa dopo che molti investitori hanno perso la maggior parte del loro denaro nella bolla esplosiva che ha colpito Dubai nel 2008-2009. Diversi istituiti di credito e acquirenti, infatti, si sono resi conto che gli immobili ancora in costruzione che avevano acquistato, al completamento valevano meno del loro deposito iniziale. Ma il vero problema non è costituito dal fatto che le proprietà ultimate valessero meno di quanto pagate in corso di costruzione. Infatti, per di più, numerosi progetti di costruzione sono stati via via interrotti e abbandonati, e conseguentemente gli investitori hanno perso tutto quello che avevano investito. Perciò sono molti quelli che hanno dovuto combattere o stanno ancora combattendo per vie legali tentando di recuperare il loro investimento iniziale. Molti costruttori e sviluppatori immobiliari sono andati in banca rotta. I prezzi degli immobili sono crollati, compromettendo le opere di costruzione, e questo ha scatenato l’inizio del circolo vizioso.

Il mercato, purtroppo, segue una mentalità da gregge. E solamente le persone che hanno preventivamente compiuto ricerche approfondite sono sopravvissute alla crisi finanziaria del 2008.

Le principali vittime della crisi finanziaria sono state:

  1. Acquirenti che non si intendevano di investimenti immobiliari
  2. Acquirenti troppo emotivi che si sono lasciati trasportare dal loro istinto irrazionale

Attenzione: anche le banche hanno giocato un ruolo importante nello scatenarsi di questi eventi nel 2008. Infatti, allentando le politiche di prestito, esse hanno spinto la domanda ad abbassare i prezzi degli immobili. Da allora, per incoraggiare gli investitori e cercare di diffondere nuova fiducia nel mercato, il Dubai Land Department (DLD) ha introdotto una serie di regolamenti volti a fronteggiare la speculazione sui prezzi e a limitare i rischi che derivano dagli investimenti off-plan.

La crisi è passata e siamo entrati in un nuovo periodo storico. Ho deciso di scrivere questo articolo perché molti potenziali investitori sono ancora giustificatamente spaventati di ciò che è accaduto nel 2008 e per questo motivo hanno forti dubbi sull’investire off-plan a Dubai. Tale atteggiamento, per quanto comprensibile, ha l’effetto collaterale di far perdere importanti opportunità d’investimento. Facciamo quindi un po’ di chiarezza. In seguito a quanto ho appena affermato, il mercato degli investimenti off-plan di Dubai appare oggi completamente mutato. Per questo è necessario familiarizzare con le novità introdotte prima di buttarsi a capo fitto in un affare. Investire in una proprietà off-plan richiede un’attenzione meticolosa.

  1. Non dovresti lasciarti guidare dal caso.
  2. Dovresti cercare di non “seguire la mandria”.
  3. Non dovresti ascoltare i consigli della maggioranza in tempi incerti e circostanze incerte.

Se fatto correttamente, il tuo investimento in una proprietà ancora da costruire (o in corso di costruzione) potrebbe essere molto redditizio.

Perché acquistare una proprietà off-plan?

Entrare a far parte del mercato delle nuove costruzioni può comportare numerosi vantaggi.

  1. Innanzi tutto, questo settore permette di investire capitali più contenuti: acquistare una proprietà ancora in costruzione costa mediamente il 10-30% in meno rispetto ad un immobile già completato. Questo ti permetterà di avere rendite più elevate in caso di apprezzamento degli immobili.
  2. Permette di gestire le proprie finanze in quanto si potrebbero ottenere pagamenti dilazionati (e di raccogliere il capitale necessario all’investimento) in anticipo, in modo da non dover richiedere un prestito bancario per finanziare l’acquisto dell’immobile.
  3. Permette di investire nel settore immobiliare in maniera passiva, senza troppo coinvolgimento, specialmente se si intende rivendere il proprio investimento prima che la costruzione sia completata.
  4. In alcuni casi particolari ti permette di aumentare il tuo rendimento da locazione.

Ma ovviamente non è tutto rose e fiori. È di vitale importanza compiere le dovute ricerchi e i dovuti approfondimenti prima di investire anche un solo centesimo in questo mercato, pieno di insidie e faccendieri improvvisati.

Come posso valutare una proprietà off-plan?

Le persone di solito scelgono le proprietà su cui investire in base alle raccomandazioni fatte da qualcuno che conoscono o da un agente.  In un mercato emergente come quello di Dubai, il principale mezzo attraverso cui si valutano gli affari immobiliari è quello del “passaparola”, che spesso è più che sufficiente a convincere l’acquirente ad investire in una determinata proprietà.  Probabilmente è il caso di ribadire questo punto: la fase di valutazione della proprietà off-plan su cui si intende investire non dovrebbe essere qualcosa da prendere alla leggera, e non dovresti certo concludere affari basandoti su semplici voci (solitamente poco realistiche in quanto non hanno mai investito un solo centesimo di tasca propria).

Ci sono, in particolare, alcuni punti che dovresti approfondire:

  1. Valutare la comunità in cui stai per investire.
  2. Valutare il Master Developer.
  3. Valutare lo sviluppatore responsabile del progetto.
  4. Valutare il progetto, il suo piano di pagamento e la tua situazione finanziaria.

Valutare la comunità in cui stai per investire.

Prima di tutto sarà necessario seguire la prima regola del mercato immobiliare: location, location, location! Ogni comunità presenta i propri fattori trainanti della domanda, una particolare gestione della catena di approvvigionamento, i propri stadi di sviluppo, i propri servizi e le proprie opere infrastrutturali pianificate.

Le comunità più rinomate e importanti non sempre sono le più convenienti per l’investitore in termini di rendimento, e lo stesso vale per gli immobili venduti a prezzi accessibili. Sarà infatti necessario, prima di compiere l’investimento, essere ben informati sull’indicatore generale dei prezzi e sulle tendenze dei canoni di locazione dell’area interessata. Inoltre, di fondamentale importanza è verificare il ciclo immobiliare, in modo da stabilire preventivamente se sia il momento adatto per investire in questo tipo di attività o meno.  Se la tua intenzione è quella di investire in una proprietà off-plan per generare reddito da locazione dell’immobile (una volta che la costruzione sarà stata portata a termine), allora dovrai valutare attentamente le infrastrutture e i servizi che la comunità in cui la proprietà si trova sarà in grado di offrire ai tuoi futuri affittuari. Nelle comunità come Liwan (Queue Point), ad esempio, i prezzi per gli immobili ancora in costruzione sono decisamente accessibili per gli investitori, ma d’altra parte la comunità non è ancora in grado di offrire servizi sufficienti, come punti di vendita al dettaglio (un centro commerciale è ancora in via di costruzione) e una location all’altezza delle aspettative medie (il paesaggio è ancora piuttosto sterile).  Questi fattori, ovviamente, hanno effetti negativi sui profitti degli investitori, in quanto essi potrebbero incontrare alcune difficoltà ad attrarre affittuari per le loro case. L’unico aspetto positivo della faccenda è che, con il graduale sviluppo della comunità, le rendite degli investitori si moltiplicheranno grazie all’apprezzamento degli immobili. Altre comunità, invece, potrebbero attrarre gli investitori per i loro futuri progetti infrastrutturali. Ad esempio, la Dubai’s Roads and Transport Authority (RTA) ha comunicato l’intenzione di accelerare i tempi del progetto di espansione della linea rossa della metropolitana di Dubai (del valore di 1,36 miliardi di dollari), allo scopo di creare un collegamento con l’Expo (Dubai World Center).  L’estensione della metropolitana interesserà indirettamente anche altre comunità, come Discovery Gardens, Al Furjan, IMPZ, Green Community Village e Dubai Investments Park, che trarranno a loro volta beneficio e profitto dal progetto, e che quindi ricercano opportunità di investimento nella loro area. Contemporaneamente, dall’altra parte della città si è pensato di estendere anche la linea verde della metropolitana, attraverso la realizzazione di un’espansione lunga 20,6 chilometri e comprendente 11 stazioni (sia sotterranee che in superficie) tra le stazioni già esistenti di Al Jaddaf e Academic City. Questo progetto comporterà notevoli benefici per gli sviluppi urbani come l’Area Industriale di Ras Al Khor (MBR City), International City e Dubai Silicon Oasis. La città sta crescendo a vista d’occhio e le località in cui fioriscono nuove infrastrutture sono quelle in cui con molta probabilità si verificherà un futuro apprezzamento degli immobili.

Valutare il Master Developer

Il governo di Dubai effettua i dovuti controlli prima di lasciare un’intera comunità nelle mani di un Master Developer (o sviluppatore principale). Detto questo, ovviamente bisogna tener conto del fatto che i Master Developer non sono immuni al fallimento. Quando i Master Developer sbagliano, sbagliano sempre in grande! Un esempio eclatante potrebbe essere quello di Golf City. Il progetto in questione è stato avviato nel 2005, con prevista data di completamento nel 2009. L’idea alla base di Golf City era quella di dare vita ad una comunità la cui vita ruotasse intorno ad un campo da golf, con più di 700 abitazioni previste. A giugno 2014, il progetto era ancora in piena fase di realizzazione, con una sola costruzione portata a termine: il campo da golf, il quale tuttavia non era ancora operativo. Il Master Developer è responsabile dello sviluppo dell’intera comunità e non necessariamente del progetto di nostro interesse. Pertanto, è fondamentale valutare il modo in cui il master developer opera al fine di migliorare i servizi e le infrastrutture della comunità entro cui sarà stanziato il nostro immobile.  Alcuni Master Developer, come Nakheel, sono andati oltre le aspettative di tutti, in quanto si sono impegnati costantemente ad incrementare i servizi delle comunità. Ad esempio, Nakheel ha recentemente implementato una serie di piste ciclabili con lo scopo di collegare tra di loro le varie comunità. Un esempio di buon Master Developer è sicuramente quello del Dubai South. Il Master Developer, di proprietà del governo di Dubai, coordinerà la costruzione dello spazio per i padiglioni dell’Expo 2020, estendendo la linea della metropolitana e gestendo la costruzione di migliaia di case, uffici e negozi nell’area circostante all’Aeroporto Internazionale di Al-Maktoum. I vari progetti verranno eseguiti, come precedentemente stabilito, delegandone la gestione a sviluppatori d’élite come Emaar e DAMAC.

La parte più difficile, tuttavia, arriva dopo la valutazione del Master Developer. Il compito del Master Developer, infatti, è quello di valutare ed eventualmente approvare tutti gli sviluppatori che saranno chiamati a collaborare al progetto principale.  Pensa alla relazione che intercorre tra manager e impiegato all’interno di un’azienda: il Master Developer è il “Manager della comunità”, mentre gli sviluppatori sono gli impiegati. Un manager poco accorto alla fine porterà il progetto al fallimento, e lo stesso accadrà se gli impiegati dell’azienda si dimostreranno incompetenti. L’esperienza dello sviluppatore è un fattore assolutamente da valutare quando si decide di acquistare una proprietà off-plan. Quando acquistiamo una proprietà off-plan, in realtà stiamo acquistando la promessa che l’immobile ci venga consegnato. E come tutti sappiamo, le promesse non sempre vengono mantenute, e quando vengono mantenute non sempre rispecchiano le nostre aspettative (per esempio in termini di tempismo e di qualità).

Ecco perché, in quanto investitore professionale, dovresti sempre compiere ricerche approfondite sullo sviluppatore del progetto che ti interessa. Verifica la qualità delle unità precedentemente consegnate e i tempi di consegna da lui indicati prima dell’avvio della costruzione.

  1. Lo sviluppatore ha consegnato l’immobile in tempo?
  2. Lo sviluppatore è stato in grado di attenersi agli standard di qualità che aveva promesso?

Se la risposta ad una di queste due domande è no, allora ti consiglio di riprendere in considerazione la tua decisione.

A che tipo di costruzioni si è prevalentemente dedicato lo sviluppatore in passato? Se lo sviluppatore in questione è solito dedicarsi alla costruzione di immobili a redditività medio-bassa, non aspettarti che sia in grado di consegnare abitazioni di lusso. E anche se fosse così, sarà raro che il risultato finale sia all’altezza degli standard di qualità inizialmente promessi. Un altro punto da tenere a mente è la qualità dei servizi offerti durante il primo anno di attività. Durante il primo anno dal completamento e dalla consegna dell’immobile, infatti, lo sviluppatore è ancora ritenuto responsabile per problemi di manutenzione e funzionamento. Perciò, verifica che lo sviluppatore, nei suoi progetti precedenti, sia stato pronto a prendersi carico di queste problematiche e il modo in cui ha saputo gestirle.  Un’altra raccomandazione: evita a tutti i costi gli sviluppatori senza una comprovata esperienza, anche se le loro offerte dovessero risultare molto allettanti. Il semplice fatto che lo sviluppatore iniziale, che in questo caso era anche il Master Developer del progetto, pubblicizzasse l’opera definendola “città all’interno di una città”, e che lo facesse senza alcuna esperienza comprovata, avrebbe dovuto sollevare negli investitori alcuni dubbi. E questo avrebbe dovuto anche spingerli a chiedere delle garanzie prima di investire il loro denaro.  Il progetto, annunciato nel 2002, è stato caratterizzato da problemi di gestione e costanti ritardi fin dall’inizio. In assenza di scadenze chiaramente stabilite dalla Developer Pearl Dubai FZ LLC, e di un vero e proprio piano su come portare a compimento questo mega progetto, gli sfortunati investitori sono stati costretti ad avanzare ripetute (e puntualmente ignorate) contestazioni. Quando questi investitori finalmente si sono resi conto del fatto che si trattasse di un investimento fallimentare, il primo mattone ancora non era stato posato. Lo sviluppatore iniziale, esattamente come i successivi sviluppatori che si sono presi carico del progetto, non aveva stabilito con gli investitori un piano di rimborso ben preciso.  Di conseguenza, possiamo affermare che acquirenti e investitori, in questo caso, abbiano investito i loro sudati guadagni spronati semplicemente dalla temporanea esuberanza del mercato e dal loro istinto irrazionale, dimenticando completamente la cautela e l’accortezza necessarie per fare buoni investimenti. Sia i vecchi che i nuovi investitori sembrano costantemente dimenticare questi principi fondamentali, come se la crisi del 2008-2009 e il caso di Dubai Pearl non fossero mai esistiti.

Valutare il Progetto stesso

Dopo aver valutato la location, il Master Developer e lo sviluppatore del progetto, è giunto il momento di valutare il progetto stesso.

Convalida delle questioni legali

  1. Il progetto immobiliare è registrato presso il RERA (Real Estate Regulatory Agency)?
  2. Esiste un conto di deposito a garanzia per il progetto? Qual è il numero di conto e il nome dell’agente del conto di deposito a garanzia?
  3. Qual è la percentuale di completamento del progetto e la data di consegna prevista?
  4. Lo sviluppatore è registrato presso il RERA? Lo sviluppatore è anche il possessore del terreno edificabile o esiste un accordo tra proprietario del terreno e sviluppatore?
  5. Lo sviluppatore ha ottenuto tutti i permessi e le approvazioni necessarie da parte del DLD e della RERA per vendere unità off-plan?

Si tratta di un buon progetto?

Dopo aver verificato tutte le questioni legali, dovresti fermarti un attimo a pensare: “Si tratta di un buon progetto?”. Dire “aspettiamo che sia finito e poi vedremo” non è mai una buona idea. Accertati che il progetto vada a colmare una certa lacuna di mercato e non esitare a chiedere esplicitamente se ci sarà una domanda adeguata una volta che la costruzione sarà completa.  Se si vuole investire nel mercato degli immobili off-plan, è necessario prevedere la domanda e rispondere prontamente ad essa. È di fondamentale importanza individuare le lacune del mercato e scegliere un progetto volto proprio a colmare questi “vuoti”.

Sto pagando un prezzo eccessivo per l’acquisto del mio immobile off-plan?

Esattamente come faresti con un immobile già ultimato, anche in questo caso devi stimare l’attuale valore di mercato del tuo investimento, ovvero dovresti chiederti: qual è il prezzo medio per una proprietà off-plan come quella che sto per acquistare sul mercato odierno, e che tipo di sconto sto ottenendo sul prezzo (se c’è)?

L’analisi comparativa di mercato (cioè con i prezzi di immobili analoghi), che viene approfondita di seguito, ha lo scopo di determinare l’attuale valore di mercato della proprietà:

  1. Individuare immobili comparabili o analoghi (simili per dimensioni, planimetria, numero di camere da letto/bagni, servizi, livello di pavimento e vista), che sono stati recentemente venduti nella stessa zona o nello stesso edificio.
  2. Rettificare il prezzo di vendita dell’immobile off-plan confrontando ogni singola caratteristica (sia positiva che negativa) dei beni comparabili con quelle dell’immobile preso in esame. Attraverso questo confronto dettagliato e sistematico sarà possibile rettificare il prezzo sulla base delle differenze che intercorrono tra la proprietà off-plan che si vuole acquistare e gli immobili comparabili recentemente venduti nella stessa comunità.
  3. Stimare il valore di mercato della proprietà basandosi sul prezzo di vendita rettificato tramite il confronto con gli immobili comparabili.
  4. Avere accesso ai dati delle compravendite precedenti in immobili simili o nello stesso stabile.

Nota: è possibile attenersi a questo approccio solamente in misura limitata, in quanto più il progetto off-plan è unico nel suo genere, più sarà difficile individuare degli immobili ad esso comparabili.

In linea generale, ti consiglio di cercare una proprietà off-plan che presenti un prezzo ridotto di almeno il 20% rispetto al suo valore di mercato e di negoziare un’ulteriore riduzione del 10% del prezzo di vendita. Tieni a mente che sarai tenuto a pagare fino al 4% del prezzo di vendita per i costi di registrazione della proprietà presso il Land Department, quindi cerca a tutti i costi di ottenere uno sconto pari almeno al 5%.

Che cosa implica il piano di pagamento?

Attualmente sono previsti diversi tipi di piano di pagamento sul mercato. Si va da piani di pagamento 80/20 a piani 20/80, anche se recentemente si è diffusa la tendenza ad includere pagamenti post-consegna (30/40/30 oppure 40/30/30). Con il primo numero si intende la percentuale pagata dall’acquirente durante il periodo di costruzione, con il secondo numero la percentuale pagata al momento della consegna e con il terzo numero (se presente) la percentuale pagata nel periodo successivo alla consegna. Inoltre esistono piani di pagamento con rateizzazione mensile, che in alcuni casi può anche arrivare ad abbondantemente dopo la consegna dell’immobile.

Nel valutare il piano di pagamento, tieni a mente che legare i pagamenti al raggiungimento di determinati obiettivi/determinate tappe della costruzione è senza dubbio più conveniente di stabilire delle date fisse.

Ti raccomando inoltre di prestare molta attenzione ai piani di pagamento 20/80 e 30/70, che a primo impatto potrebbero apparire molto allettanti. Questi piani di pagamento, infatti, hanno un rischio finanziario intrinseco. Molti acquirenti sono portati a pensare che dovranno provvedere a pagare solamente il 20% o il 30% del prezzo di acquisto, dopodiché, quando la costruzione sarà ultimata, sarà sufficiente chiedere un prestito per completare il pagamento dell’immobile.  Ma non di rado capita che gli stessi acquirenti, qualche anno dopo aver fatto queste supposizioni, si ritrovino in una situazione finanziaria peggiore che non consente loro di ottenere un mutuo, o che semplicemente non siano più disposti ad immergersi ulteriormente nel debito. Di conseguenza, gli acquirenti inizieranno a svendere i propri investimenti off-plan prima dello scadere della seconda rata di pagamento (ovvero prima che l’immobile sia ultimato) e questo porterà a sua volta ad un abbassamento dei prezzi dei progetti.

Qual è l’utile che prevedi di ottenere dall’investimento?

Avendo già confrontato il tuo investimento off-plan con investimenti analoghi, dovresti già essere in grado di stimare il reddito da locazione derivante dal tuo immobile.

  • Chiedi allo sviluppatore di fornirti una stima delle spese di manutenzione che dovrai pagare.
  • Esegui una stima conservativa al fine di calcolare il tuo reddito operativo netto e quindi Il rendimento della liquidità investita.
  • Infine, verifica gli indici di redditività, come il Return On Investment (o ROI, tradotto come indice di redditività del capitale investito o ritorno sugli investimenti) e Return On Equity (ROE) (indice di redditività del capitale proprio investito) al fine di valutare il tuo investimento e di confrontarlo con le altre alternative disponibili sul mercato.

Controlla nuovamente il contratto di compravendita – non è mai troppo tardi per tirarsi indietro.

Se tutto concorda con quanto detto sopra e sei deciso ad investire il tuo denaro su un affare off-plan, ti raccomandiamo di prenderti un po’ di tempo per richiedere un parere legale sul contratto di compravendita.  Il contratto potrebbe essere un potenziale campo minato per l’acquirente incauto. Ogni documento deve essere sottoposto a una revisione approfondita prima di essere firmato, e un parere legale dovrebbe essere richiesto anche per conoscere a fondo i propri obblighi. In particolare, verifica che il contratto non includa restrizioni sulla rivendita della proprietà off-plan. Infatti, non di rado i contratti di compravendita prevedono l’obbligo da parte dell’acquirente di pagare una certa percentuale del prezzo totale di acquisto (ad esempio il 40%) affinché la rivendita dell’immobile sia approvata dallo sviluppatore. Inoltre, alcuni sviluppatori possono obbligare l’acquirente ad un prezzo minimo di vendita della proprietà completa, in modo da non mettere a repentaglio le vendite primarie disponibili.

Considerazioni Finali

Ci sono diversi fattori da prendere in considerazione quando si vuole investire in un affare off-plan, esattamente come ho spiegato sopra. Assicurati di tenere conto di tutti questi fattori una volta individuata la proprietà off-plan che pensi sia più adatta a te. In caso avessi bisogno di supporto, contattami per farti guidare alla scelta dell’affare off-plan che fà per te.