“La prossima recessione, a 18 anni di distanza da quella del 1990, avverrà intorno al 2008, se non ci saranno interruzioni importanti come una nuova guerra mondiale.” 

– Fred E. Foldvary (1997)

L’ondata distruttiva che nel 2008 ha travolto l’economia statunitense sembra aver colto di sorpresa l’intero pianeta. L’espressione così spesso utilizzata per descriverla, uno “tsunami finanziario”, conferma il fatto che, secondo il pensiero comune, questa catastrofe sia stata provocata da un evento improvviso.

In realtà, sarebbe stato possibile monitorare il profilarsi della Grande Recessione e prevedere il suo avvento con un sorprendente grado di accuratezza. E fare ciò sarebbe stato possibile già molto tempo prima che l’espressione “Collateralized Debt Obligation” (CDO, o “Obbligo di Debito Collateralizzato”) entrasse a far parte del lessico comune.

Le vere cause della crisi sono da ricercarsi in un periodo di tempo molto più remoto, e sono molto interessanti da studiare per coloro che vorrebbero comprendere che cosa ci si riservi il futuro da questo punto di vista.

In questo articolo capiremo insieme come l’analisi degli andamenti del mercato immobiliare sia lo strumento migliore per prevederne i comportamenti futuri. Oltre che essere un “allarme” in grado di preavvisare l’esplosione di una bolla immobiliare, quello che sto per spiegare è un metodo che gli investitori SMART possono utilizzare non solo per difendersi dalle minacce ma anche per cogliere grandi opportunità d’investimento.

I quadranti del ciclo immobiliare

Durante gli eventi che ogni anno organizzo in tutta Italia e a Dubai dedico una parte importante alla spiegazione di ciò che sono i cicli immobiliari, ovvero le fasi dei cicli economici che i mercati degli immobili attraversano.

Già nel 1867 Henry George aveva individuato il curioso ciclo economico, costituito da più fasi che si alternano, che caratterizza i mercati immobiliari. Le sue teorie possono essere riassunte nello schema (perfezionato da Glenn R. Mueller) che segue.

I cicli immobiliari di Dubai - le 4 fasi

Come si può facilmente notare, lo schema è diviso in quadranti, ognuno dei quali rappresenta una fase intesa come arco di tempo. Vediamole una per una.

FASE I: ripresa

Tutti conosciamo i fattori che caratterizzano la fase di recessione: alto tasso di disoccupazione, diminuzione dei consumi e minori investimenti in edifici, fabbriche e macchinari da parte delle aziende. Il prezzo dei terreni, essenziali per questo tipo di attività economica, in questa fase è al suo punto più basso. Proprio da qui nascono i germogli della ripresa, solitamente accelerata dall’intervento del governo, tramite la riduzione dei tassi d’interesse (l’ingrediente chiave per gli investimenti). In seguito all’aumento della domanda e alla riduzione dei costi di investimento, quindi, le aziende decidono di espandere le loro attività. Si assumono più persone, si costruiscono più industrie e si acquistano più macchinari. Ovviamente, aumenta anche la domanda di terreni/edifici su cui poter svolgere le proprie attività. Di conseguenza, il tasso di immobili vacanti (uffici, costruzioni a scopo commerciale, abitativo, ecc.…) diminuisce: le aziende vanno ad occupare gli edifici precedentemente vuoti e le persone vanno ad occupare le abitazioni che fino a quel momento erano sfitte/invendute.

FASE II: espansione

Il passaggio dalla fase di ripresa alla fase di espansione avviene nel momento in cui aziende e privati hanno acquistato o preso in affitto la maggior parte degli edifici precedentemente vuoti. Il tasso di occupazione inizia a superare la linea di occupazione media a lungo termine. Quando diminuisce il numero di edifici sfitti/vacanti, i proprietari aumentano i loro prezzi.

I quadranti dei cicli immobiliari a Dubai - Fase 1 Ripresa - Fase 2 Espansione

Dal momento che la maggior parte delle spese di gestione di una proprietà immobiliare sono fisse, le entrate si traducono quasi del tutto in profitti. Inoltre, all’aumento dei profitti conseguono nuovi investimenti: si acquistano i terreni o si ristrutturano/riqualificano gli immobili già esistenti e vacanti. Attendendoci semplicemente alle basi dell’economia, possiamo dedurre che la nuova offerta andrà a soddisfare la domanda crescente. A questo conseguirà, logicamente, un abbassamento dei prezzi di affitti e terreni. Ma ecco il colpo di scena: nonostante l’aumento della domanda, la realizzazione di nuovi immobili richiede molto tempo. Perché? Innanzi tutto, sarà necessario condurre indagini di mercato approfondite. Successivamente, l’acquisto del terreno richiederà una fase di negoziazione tra proprietario e acquirente. Seguono la divisione in zone e l’ottenimento di tutte le autorizzazioni necessarie. Sarà inoltre necessario ottenere un finanziamento per il proprio progetto (cosa non facile per un’azienda che sta uscendo da una fase di recessione) e infine anche la costruzione dell’edificio in sé richiederà molto tempo (in media dai 2 ai 5 anni).  Quando finalmente le nuove proprietà saranno disponibili per essere vendute/occupate, l’espansione economica sarà già in corso da 5 o 7 anni. In questo lasso di tempo, però, non c’è stata nuova offerta, e sia il tasso di occupazione che il valore degli immobili sono aumentati.  In effetti, a questo punto del ciclo, il valore degli immobili non è solo decollato, ma continua anche a crescere inesorabilmente. Gli investitori tengono conto di questo nelle loro previsioni per i loro affari. E raggiungiamo quindi quel punto critico del ciclo in cui il prezzo della terra e degli immobili comincia a riflettere non le condizioni di mercato esistenti, bensì la prevista crescita delle rendite che avverrà in futuro. Gli investitori, quindi, credendo che il prezzo sia giustificato dal guadagno che otterranno in futuro da quell’investimento, pagano più del dovuto il terreno, tenendo conto non delle tendenze di mercato attuali, bensì di quelle future.  Il boom a questo punto è inevitabile.

Fase III: offerta eccessiva

Fino a quando il tasso di occupazione supera la linea dell’occupazione media a lungo termine, ci sarà una tendenza al rialzo sul valore degli immobili e sul prezzo degli affitti. Questa tendenza al rialzo permette agli investitori di avere maggiori introiti e quindi di procedere con nuove costruzioni. Ciò accade sia nella fase di espansione che in quella chiamata di hyper supply (ovvero nella fase in cui l’offerta è eccessiva rispetto alla domanda).

Il passaggio dalla fase di espansione alla fase caratterizzata da un’offerta eccessiva è contrassegnato dal primo indicatore di crisi che caratterizza il ciclo del mercato immobiliare: l’aumento degli immobili sfitti/invenduti.

Fase di espansione e Fase di offerta eccessiva

Ciò si verifica quando gli edifici di nuova costruzione (quelli già citati nella fase di espansione, che hanno richiesto diversi anni per essere costruiti) sono finalmente pronti per soddisfare la domanda. Dal momento che il tasso di occupazione è ancora superiore al tasso medio di occupazione a lungo termine, il valore degli immobili è ancora in aumento, ma adesso aumenta più lentamente (ovvero: il valore degli immobili adesso non sta accelerando, sta rallentando). Questo costituisce un momento di crisi per il settore immobiliare. E ciò che accadrà in seguito determinerà il grado di pericolosità della prossima recessione.

Un investitore SMART, notando un’inversione di tendenza del tasso di crescita del valore degli immobili, a questo punto del ciclo dovrebbe smettere di investire. Tuttavia, la maggior parte degli investitori continua a farlo, ammaliati dal miraggio dei profitti.

Fase IV: recessione

Il passaggio dalla fase caratterizzata da un’offerta eccessiva alla fase di recessione è segnato dal secondo indicatore di crisi del ciclo: il tasso di occupazione scende al di sotto della linea media a lungo termine.  Non si costruiscono più nuovi immobili, ma i progetti che sono stati avviati nella fase precedente vengono comunque portati a compimento. Questo porta ad un surplus di edifici disponibili che supera la domanda, e conseguentemente alla drastica diminuzione del tasso di occupazione. Il valore degli immobili e gli affitti diminuiscono, per cui per il proprietario le entrate saranno minori.

Offerta eccessiva - boom - bolla immobiliare dubai

Infine, gli investitori devono stare attenti ad un terzo indicatore di crisi: l’aumento dei tassi d’interesse. L’aumento dei prezzi generale che ha contraddistinto la fase di espansione e la fase caratterizzata da un’offerta eccessiva rispetto alla domanda, prima o poi costringerà le banche centrali ad aumentare i tassi di interesse per combattere l’inflazione. La buona notizia è che questo impedirà agli investitori di costruire nuovi edifici che rimarranno vacanti/invenduti, poiché i tassi di interesse saranno talmente alti da rendere economicamente irrealizzabile l’avvio di nuovi progetti di costruzione. La cattiva notizia è che ormai sarà troppo tardi per i progetti che sono stati avviati nel bel mezzo del boom. In seguito alla diminuzione del tasso di occupazione, alla perdita di valore degli immobili (e quindi ai minori ricavi) e all’aumento dei tassi di interesse (un costo fisso gravoso), è ovvio che i profitti dei proprietari immobiliari che hanno investito al momento sbagliato siano ormai compromessi.  Dalla crisi del più grande motore di crescita dell’economia (ovvero il mercato immobiliare) derivano poi una serie di altri problemi, anche più gravi. Basti pensare al fatto che la crisi del settore immobiliare può avere un enorme impatto sull’economia nel suo complesso, e questo a sua volta porterebbe ad un ulteriore tracollo del mercato immobiliare.

Durata e frequenza del ciclo immobiliare 

Probabilmente l’aspetto più sorprendente di questo ciclo che caratterizza il mercato immobiliare non è la sua inevitabilità, ma la sua regolarità. L’economista Homer Hoyt, attraverso uno studio dettagliato di Chicago e dei più ampi mercati immobiliari statunitensi, ha infatti scoperto che questo ciclo, a partire dal 1800, ha seguito il suo corso ripresentandosi regolarmente con una cadenza di 18 anni.

Cicli immobiliari storici

Con solo due eccezioni (il periodo della Seconda guerra mondiale e il 1979, anno che ha visto il raddoppio dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve), il ciclo ha mantenuto la sua regolarità anche nei decenni successivi allo studio condotto da Hoyt.

A che punto del ciclo immobiliare siamo oggi?

Prima di tutto, ribadisco il fatto che la Grande Recessione non è stata provocata da un evento inaspettato. Coloro che hanno approfondito lo studio del ciclo immobiliare potranno ben capire come l’avvento della fase di recessione si sia in realtà verificato esattamente nei tempi previsti. Quello della recessione è stato un periodo doloroso, ma che ha inaugurato un nuovo ciclo immobiliare. Oggi, la maggior parte dei mercati immobiliari si trovano nella fase di ripresa/espansione. Altri invece, come suggerito dai palazzi in via di costruzione e dalle tante gru che si vedono in giro, sono già entrati nella fase successiva (“Hyper supply” o “dell’offerta eccessiva”).

Coloro che hanno studiato a fondo le ragioni alla base della crisi finanziaria del 2008 probabilmente saranno già preoccupati per la prossima crisi del settore immobiliare. Tuttavia, se George, Harrison e Foldvary hanno ragione, non c’è di che preoccuparsi fino al prossimo picco, che avverrà intorno al 2024.

Tra ora e allora, a parte rallentamenti occasionali e inevitabili intoppi, il settore immobiliare probabilmente godrà di un lungo periodo di espansione e prosperità nei prossimi anni.

E Dubai?

L’Emirato di Dubai ha già superato la fase dell’offerta eccessiva (Hyper Supply) iniziata con il crash del prezzo del petrolio nel 2015, ed oggi si trova verso la fine della fase di recessione, si prevede che nel 2019 il ciclo immobiliare di recessione sia terminato per iniziare ad entrare in quello della ripresa. Chi ha letto attentamente quello che ho scritto sopra avrà già intuito in che situazione ci troviamo. In questo frangente si innesca il ciclo che porta verso la fine della recessione, il che significa che i prezzi sono ancora molto bassi ma che sono destinati ad alzarsi considerevolmente. Di conseguenza, un investitore SMART può avere un grosso vantaggio competitivo e comprendere se questo è un buon momento per investire.