Investire in immobili all'estero: dove e come farlo nel modo giusto

Investire in immobili all'estero può essere molto redditizio se fatto con criterio e metodi adeguati: andiamo a vedere come in questo articolo.

Comprendo che investire in un paese straniero possa rappresentare un po’ un salto nel buio a causa della mancanza di conoscenze e competenze (per questo ho realizzato l’offerta “Vola a Dubai” dedicata a farti scoprire la città di Dubai). 

Infatti, spesso, la distanza dà la percezione di non avere il controllo diretto sull’investimento (gli immobili stessi) e si ha paura di dover perdere tempo e denaro in continui viaggi per poter gestire l’investimento. In alcuni casi non è così: il frequente consiglio “Non investire lontano da casa”, al giorno d'oggi, non è affatto un buon suggerimento.

Esistono diversi criteri importanti da valutare quando si decide di investire nel mattone all’estero, tutti legati al mercato e al paese dove si vogliono investire i propri capitali, e che ci possono far capire se conviene investire:

• Prezzo d’acquisto dell’immobile;
• Aumento di valore dell'investimento;
  
• Potenziale di rivalutazione della città;
  
• Mercato immobiliare in crescita;
  
• Ritorni che si attestino intorno al 6-8%;
  
• Ordinamento Legislativo;
  
• Leggi e regolamentazioni che tutelino gli investitori;
  
• Sistema Fiscale flessibile e conveniente;
  

L’Emirato di Dubai presenta altissimi standard rispetto ciascuno di questi punti, per questo è da sempre considerata una delle mete più “business-oriented” e performanti al mondo per gli investimenti immobiliari.

Per individuare l’immobile migliore è fondamentale procedere attraverso una strategia che generalmente tiene in considerazione 3 criteri generali che garantiscano alti rendimenti, una gestione senza pensieri completamente in outsourcing e in totale sicurezza.

Il primo criterio deve soddisfare l’indispensabile requisito degli alti rendimenti. 

È importante sapere che il rendimento di un investimento immobiliare è influenzato da diversi fattori che solo chi ha un’esperienza specifica e conosce a fondo l’Emirato di Dubai riesce ad interpretare con una vera e propria analisi che tiene in forte considerazione il mercato immobiliare del momento, e l’evoluzione del mercato immobiliare nel futuro. 

Vediamo quali sono:

• Prezzo d’acquisto della location dove si trova l’immobile
• Eventuale apprezzamento di valore della proprietà
• Piani di pagamento
• Possibilità di accesso al credito

Il fattore più importante è il prezzo d’acquisto, perché acquistando l’immobile ad un prezzo inferiore alla media di mercato di almeno il 20/30% ti garantirà di rivenderlo, in modo molto facile e veloce. Al contrario, se compri a prezzo di mercato perché “speri che il mercato salirà” ti ritroverai facilmente con un rischio molto alto.

Infatti, solitamente si pensa che l’investimento con rendimenti più alti sia quello realizzato nelle zone centrali delle città, questo non è sempre vero in virtù del fatto che i prezzi in queste zone prestigiose potrebbero essere molto alti. 

Se da una parte i rendimenti saranno sicuramente più stabili nel tempo, dall’altra invece saranno più bassi a causa dell’elevato importo investito. In alcuni casi addirittura potrebbe verificarsi una perdita di valore anche molto importante se non vengono prese in considerazione e fatte analisi su fattori fondamentali come l’andamento generale del mercato e soprattutto le possibili evoluzioni future.

La stessa cosa vale anche nel caso in cui si scelga d’investire in una zona periferica. Essendo Dubai una città in continua crescita e cambiamento, in particolare per l’avvicinarsi del World Expo e di altri eventi di rilevanza internazionale, nascono di continuo nuovi quartieri destinati a diventare i nuovi centri del business, del turismo o delle residenze di lusso. 

Ciò significa che acquistare un immobile in una zona dell’Emirato che oggi non è considerata di particolare interesse, e che quindi offre prezzi accessibili, potrebbe rivelarsi un ottimo investimento perché nel giro di pochi mesi la stessa zona potrebbe diventare molto ricercata. Di conseguenza il valore dell’immobile avrà un apprezzamento considerevole in un tempo molto ristretto.

In questo particolare momento di mercato diversi costruttori dell’Emirato di Dubai offrono piani di pagamento molto dilazionati per l’acquisto di immobili off-plan, cioè sulla carta. In alcuni casi queste dilazioni superano anche la data di consegna. 

Il vantaggio principale di acquistare un immobile su progetto è avere un prezzo più basso rispetto al valore di mercato che avrebbe lo stesso immobile completato. Cerchiamo di capire insieme, in modo semplice, cosa significa. Di fatto, per realizzare un investimento immobiliare a Dubai è sufficiente investire nell’immediato la cifra necessaria per coprire l’acconto. 

Man mano che passa il tempo, il valore dell’immobile salirà, in particolare se come abbiamo detto prima si trova in una zona strategica ad alto potenziale. E insieme al prezzo salirà anche l’interesse di altri potenziali acquirenti. 

A questo punto si apriranno due scenari: il primo è mantenere la proprietà dell’immobile, incassare i canoni di locazione e godere di un forte apprezzamento del valore della proprietà in un lasso di tempo relativamente breve. Il secondo è la possibilità di rivendere l’immobile ancora prima di averlo finito di pagare ad un prezzo superiore a quello d’acquisto e generare quindi una plusvalenza. 

In questo secondo caso a fronte di un investimento molto ridotto, per esempio l’acconto e il pagamento di qualche rata del piano dilazionato, si potrà ottenere una plusvalenza davvero molto alta.

Un altro elemento da non sottovalutare quando si prende in considerazione di acquistare un immobile da investimento è la possibilità di accedere al credito, in quanto ti permetterà di non utilizzare tutto il capitale che hai a disposizione ed avere accesso a più affari immobiliari contemporaneamente.

Il secondo criterio da tenere sempre in considerazione è forse quello che si rivela anche essere il più importante, ovvero quanto del mio tempo voglio dedicare alla gestione dell’immobile fuori dai confini nazionali. 

Personalmente, preferisco non occuparmi direttamente della gestione in modo che io possa impiegare il mio tempo in attività molto più redditizie. 

Quando mi sono affacciano per la prima volta al mercato immobiliare di Dubai spesso ho perso grandi opportunità di investimento perché ero preoccupato dal luogo comune che sarebbe stato difficile gestire un affare immobiliare in un paese troppo lontano, e che la gestione dell’immobile avrebbe richiesto un costante impegno del mio tempo. 

La verità è che nessuno vuole togliere tempo prezioso alla propria attività, specialmente se questo potrebbe causare stress e continue preoccupazioni. A Dubai esistono diverse soluzioni sia se vuoi gestire direttamente sia se vuoi garantirti una gestione senza pensieri dell’immobile e possono cambiare in base alla tipologia di proprietà.

Solitamente, appartamenti e ville sono più idonei per una gestione diretta del proprietario (anche se è possibile delegare al 100% la gestione) mentre hotel-apartment e hotel vengono gestiti da società di gestione immobiliare o brand di catene alberghiere.

Il terzo criterio è quello relativo alla sicurezza e tocca sia la fase di verifica che quella della transazione contrattuale. Innanzitutto, come detto precedentemente, è importante sapere se la proprietà nella quale voglio investire sia una proprietà Freehold o Leasehold. 

La differenza tra queste due tipologie è molto rilevante: una proprietà Leasehold (immobile o terreno) può solamente essere concessa in locazione, in genere per un periodo che varia tra i 30 e i 99 anni. Tutte le variazioni o le costruzioni eseguite durante questo periodo, allo scadere del contratto rimangono di proprietà del Landlord (il proprietario originale). Faccio un esempio per spiegare meglio: se acquistiamo una villa situata in un terreno leasehold, al termine del contratto, l’immobile non sarà più di nostra proprietà.

Di contro invece, le Freehold assicurano al compratore il 100% della proprietà e offrono ulteriori vantaggi come la possibilità di richiedere il visto di residenza. È necessario in seguito eseguire una verifica attraverso il RERA per ottenere tutte le informazioni dell’immobile nel quale voglio investire. 

Ad ogni operazione è importante controllare che i singoli requisiti, sia del progetto che della società, siano a norma di legge. Come ho spiegato nei precedenti paragrafi, il RERA è un’agenzia governativa che monitora costantemente tutti i player del settore immobiliare di Dubai e tutti i progetti immobiliari in costruzione. Ogni società, agenzia o broker immobiliare deve essere registrata al RERA per poter operare nell’Emirato di Dubai. 

L’aspetto interessante è che in qualsiasi momento, è possibile accedere on-line sul sito del Land Department (che corrisponde più o meno al nostro catasto) per verificare le credenziali di società e agenti. Allo stesso modo, sempre sul sito, è visionabile lo stato di avanzamento dei lavori dell’immobile, documentato con dettagliati report e foto aggiornati: il Land Department esegue regolarmente ispezioni sui siti in costruzione per verificare che le opere procedano senza intoppi. Per ultimo, una volta firmato il contratto, la sicurezza della transazione verrà garantita dall’Escrow Account.

La maggior parte degli investitori pensa che investire in immobili a Dubai sia un’opportunità irraggiungibile perché purtroppo esistono alcuni falsi miti sull’argomento che sono stati diffusi a causa di luoghi comuni e informazioni non veritiere troppo spesso pubblicate da faccendieri improvvisati, senza esperienza reale e poco competenti. 

Il primo è sicuramente che per investire in immobili a Dubai siano necessari capitali enormi. Cosa assolutamente poco realistica perché le opportunità di investimento sono molte e di tutte le fasce. Per esempio, da una recente statistica è emerso che 16 mq nel Principato di Monaco hanno lo stesso prezzo di 138 Mq a Dubai.

Ma non è tutto, esistono anche dei grandi vantaggi per gli investitori infatti a Dubai è possibile acquistare immobili dalle società di costruzione con piani di pagamento dilazionati che in alcuni casi possono essere successivi alla data di consegna dell’immobile. 

Questo per un investitore è un aspetto cruciale e di grande importanza (anche se la maggior parte delle volte, viene sottovalutato) perché da una parte permette di realizzare un investimento anche importante utilizzando meno liquidità iniziale e dall’altra l’immobile acquisisce valore ancora prima di averlo finito di pagare. 

Ma non è tutto: in alcuni casi c’è anche la possibilità di affittare l’immobile e quindi percepire una rendita per coprire il piano dilazionato post-handover (dopo la consegna) dell’immobile stesso. Per l’investitore SMART significa aumentare i rendimenti ed utilizzare meno capitale proprio.