Investire in immobili a Dubai

Città icona per lusso, ricchezza ed eleganza: oltre 2 milioni di abitanti la rendono una delle mete più ambite e popolate del Golfo Persico. Rinomata per i suoi grattacieli da record di altezza, tra cui l’imponente e celebre Burj Khalifa (830 metri), per i suoi mall e per i lussuosi hotel di lusso, Dubai è incorniciata da un esotico ed inusuale paesaggio di dune sabbiose che la rendono ancora più elegante ed esclusiva. Secondo emirato in dimensione, (seconda solamente ad Abu Dhabi), questa città vanta un’invidiabile connessione con tutto il mondo. L’immaginario collettivo, negli anni, ha coltivato la credenza che Dubai sia un mondo dedicato solo ai privilegiati. Al contrario è una concreta possibilità per tutti coloro che cercano delle occasioni importanti per raggiungere i propri obiettivi.

Oggi Dubai è una meta che catalizza l’attenzione non solo degli investitori stranieri ma anche dei mercati esteri. I motivi sono molteplici, così come le opinioni a riguardo. La ragione principale che innesca la discussione è che è veramente difficile avere tutti gli strumenti utili per comprendere la convenienza di un investimento immobiliare nell’emirato. Le diverse fonti trattano unicamente gli argomenti che riguardano il loro settore e bisogna anche ammettere che spesso le informazioni sono parziali se non del tutto errate. In questo articolo affronteremo la questione a 360° per avere un quadro generale che attraversa tutti gli aspetti che sono utili a valutare un investimento immobiliare nell’emirato di Dubai.

Iniziamo con quella che è una sintesi dei punti principali che oggi spingono gli investitori di oltre 140 nazionalità diverse ad investire in immobili a Dubai, ognuna delle voci citate qui sotto a loro volta si diramano in diversi aspetti che uniti insieme hanno innescato una sinergia vincente.

Per comodità, ho diviso le ragioni che oggi rendono investire in immobili a Dubai una grande opportunità in 10 macro aree:

 

Posizione geografica strategica, economia in crescita, settore turistico in forte espansione, sicurezza, valuta stabile ancorata al dollaro (USD)

Questo punto ha un’importanza particolare perché mette in evidenza un elemento che è cruciale per il successo di Dubai, ovvero la sua posizione geografica strategica.

Dove si trova Dubai? Dubai è idealmente situato nel punto di incontro tra i mercati occidentali e quelli asiatici: in un raggio di 8 ore d’aereo collega potenzialmente 6 miliardi di persone. Di conseguenza è innanzitutto diventato negli anni uno scalo strategico, secondo, se consideriamo le freezones come driver di business, diventa un punto da dove le aziende di fatto possono accedere a tutto il mondo (HUB). Non è un caso che da qualche mese il porto di Jebel Ali abbia superato come volume di transizioni quello di Hong Kong, il quale, come tutti sanno, deteneva un primato storico. In ultimo non bisogna anche sottovalutare che da Dubai si accede alle autostrade principali che attraversano tutta la penisola araba.

Economia in forte crescita, infatti in pochi sanno che l’Emirato di Dubai ha una caratteristica unica all’interno della federazione: è l’unico tra i 7 Emirati ad avere il 70% del PIL proveniente da settori non-oil. Significa che il sistema economico dipende solo in piccola parte dalle oscillazioni del mercato del prezzo del petrolio ed è quindi più stabile rispetto. Con un’economia caratterizzata da una costante crescita (l’ultimo aumento del PIL ha segnato un +2,8% nel 2017 rispetto al 2016), secondo il Fondo Monetario Internazionale, Dubai non mostra segni di rallentamento. Considerato il ventaglio di fattori che influenzano questo andamento, se ne deduce che il valore di mercato delle proprietà immobiliari a Dubai viene spinto da variabili socio-economiche positive quali il continuo flusso migratorio, l’ampliamento del mercato del lavoro, il rapido sviluppo infrastrutturale, l’incremento del turismo e del settore retail, che aumentano significativamente l’appetibilità e soprattutto la redditività degli immobili. Inoltre, il debito pubblico di Dubai è molto basso: circa il 15% del PIL.

Settore turistico in forte espansione (Hotels & Hotel Apartments): i dati del flusso turistico a Dubai parlano chiaro: l’aumento negli ultimi anni è stato costante. Il principale effetto è un elevato tasso di occupazione nel settore dell’hospitaly con percentuali che superano abbondantemente l’80% nella fascia lusso. In previsione della crescente richiesta, in particolare in vista del 2020, anno in cui al normale ingresso di turisti si sommeranno ulteriori 25 milioni di visitatori, sono stati aperti numerosi cantieri per costruire nuove e imponenti strutture alberghiere.

La domanda è alta sia per quanto riguarda gli hotels che gli hotel apartments e tutte le più importante agenzie d’analisi del mondo concordano nel dire che i tassi di occupazione, nonostante la crescita della nuova offerta, sono destinati a salire ancora. Per gli investitori tale scenario rappresenta un’opportunità molto importante perché combina due elementi che consentono di ottenere ritorni sull’investimento considerevoli.

Il primo riguarda il prezzo d’acquisto: la maggior parte dei progetti è in fase d’avviamento o in costruzione, quindi l’acquisto di camere in hotels o hotel apartments in molti casi è vincolato alla formula off-plan, la quale offre prezzi anche di molto al di sotto del valore di mercato che l’immobile in realizzazione acquisirà una volta terminato e messo in funzione.

Il secondo è relativo al rendimento: tassi di occupazione così alti garantiscono un profitto per stanza molto elevato perché l’immobile “lavora” praticamente tutto l’anno. Da non sottovalutare che nel 2020 in particolare, il il costo per notte avrà un’impennata considerevole.

Vivere e investire in sicurezza, un altro punto a favore di Dubai. Gli UAE (United Arab Emirates, in Italiano Emirati Arabi Uniti) sono il secondo paese più sicuro al mondo, dopo la Finlandia, con un tasso di criminalità inferiore al 4%. Anche per quanto riguarda il mercato immobiliare come leggerai in questo articolo, le transazioni, i capitali e gli investimenti sono garantiti da agenzie governative che vigilano e regolano il mercato immobiliare, abbassando quasi completamente il livello di rischio degli investitori. Altro aspetto di assoluta rilevanza è che l’Emirato di Dubai non si trova in una zona soggetta a calamità naturali. Questo elemento, in ottica di investimenti immobiliari, è molto importante in quanto garantisce la costanza dei rendimenti, basti pensare alla perdita di ritorni per gli investitori che hanno investito per esempio in una zona tropicale quando un evento climatico abbatte totalmente il flusso di turisti, oltre a creare enormi danni alle strutture.

Il dato economico è di fondamentale importanza perché investire in una proprietà estera significa investire nell’intera economia del paese.

Valuta stabile e ancorata al USD (dollaro): La valuta locale è l’AED (dirham) ed ha l’importante caratteristica di essere ancorata al dollaro con un rapporto di tasso fisso a 3,67 ($1 = 3,67 aed). Ciò la rende assolutamente stabile e non soggetta a impreviste oscillazioni. Di conseguenza, investire in immobili a Dubai diventa anche un importante opportunità di differenziare il proprio portafoglio con un’altra valuta, quindi di abbassarne le probabilità di perdita di valore. Ciò che spinge il mercato del Real Estate di Dubai sono le variabili socio-economiche positive. L’insieme di questi elementi rende il mercato immobiliare di Dubai molto attrattivo agli occhi degli investitori e, allo stesso tempo, profittevole sopra la media internazionale.

FREE ZONES dove gli imprenditori stranieri possono avviare un’attività senza l’obbligo di avere un socio locale al 51%, business setup facile e veloce.

Business Set-up facile e veloce: grazie alle Freezones (zone franche, istituite nel 1985 con la realizzazione di Jebel Ali Free Zone), per gli imprenditori stranieri è molto semplice e veloce avviare un business set-up a Dubai. Infatti, oltre 100 su 500 aziende della Fortune 500 (tra le quali colossi della portata di Microsoft, Oracle e Tesla) sono già presenti nell’Emirato. Più aziende significa crescente esigenza di immobili per ospitare dipendenti e manager. Le condizioni che hanno portato a questo scenario coincidono con le caratteristiche uniche delle Freezones:

  • Costi d’apertura contenuti
  • Burocrazia semplificata
  • Possibilità di richiedere un Visa Resident (permesso di soggiorno per residenti)
  • 100% di proprietà straniera delle società
  • ZERO tasse sui redditi societari
  • ZERO tasse sui redditi personali
  • Nessuna imposta sulle importazioni
  • Possibilità di rimpatrio di 100% del capitale

Proprio l’argomento tasse è il metro di misura che negli ultimi anni ha più incentivato gli investimenti stranieri. Per comprendere come, è sufficiente fare un piccolo esempio: immaginiamo una proprietà valutata 500.000 dollari. A Londra ci si può aspettare di doverne pagare altri 11.650 dollari in tasse sulle proprietà, mentre ad Hong Kong la cifre sale a  75.100 dollari. Ma se si acquista la stessa proprietà a Dubai non ci sono tasse sulla proprietà da pagare.

Rental Yields (rendita da locazione) tra le più redditizie al mondo, ed alta liquidità del mercato immobiliare

Hai 1.000.000,00 di Euro da investire in immobili e stai cercando una proprietà di lusso, vediamo cosa compreresti? Fammi sapere nei commenti alla fine di questo articolo…

  • 16 mq a Monaco 🇲🇨 o 138 Mq a Dubai 🇦🇪

Questa infografica, che utilizza i dati di Knight Frank, ti darà un’idea di dove è più conveniente acquistare.

Per investire in immobili di lusso, una delle prime considerazioni da fare sarà probabilmente dove acquistare. La posizione infatti è uno dei fattori determinanti per il successo del tuo investimento, ma come mostra l’infografica, può avere un enorme effetto su quanto spazio puoi permetterti. Coloro che sono determinati ad investire in un immobile a Monaco probabilmente dovranno aspettarsi dei ritorni sull’investimento (ROI) decisamente più bassi. Un milione di euro ti farà acquistare un immobile di soli 16 metri quadrati, e credo che un inquilino per 16 metri quadrati non sia disposto a pagare oltre 500,00 euro mensili (ROI=0,6%) Calcolo: (500 x 12 mesi)/1.000.000,00 euro.

L’opzione più spaziosa e probabilmente la più redditizie sarebbe dal mio punto di vista Dubai con 138 metri quadrati e ritorni medi intorno al 6% netti +900% rispetto allo 0,6% di Monaco.

ndr. ho alcuni clienti che hanno investito in immobili a Dubai e stanno guadagnando il 10% annuo quindi un +1.566% rispetto allo 0,6% di Monaco.

Dubai o Monaco / Montecarlo ?

Il rendimento degli investimenti immobiliari in appartamenti di medie e piccole dimensioni oscilla tra il 5,77 % e il 7,21%. A confronto, i rendimenti offerti per gli stessi immobili ad Hong Kong sono pari allo 2,82%, in India allo 2,22%, a Singapore del 2,83%. Per questo motivo, gli investitori provenienti da IndiaPakistan e Regno Unito investono nel Real Estate di Dubai circa 20 miliardi di AED ogni anno.

Secondo Global Property Guide, quello di Dubai è un modello insolito perché, generalmente, nelle altre grandi città del mondo, gli appartamenti più piccoli sono in proporzione i più costosi (prezzo al Mq più alto).

Il Real Estate di Dubai è un mercato altamente liquido (a differenza del settore in generale caratterizzato da lunghi tempi di vendita e difficoltà nelle transazioni causate anche da lungaggini burocratiche) e consente di acquistare diverse tipologie d’immobili a prezzi relativamente accessibili paragonati ad altre mete di lusso. Questo è il risultato dell’impegno del governo e degli enti dedicati nell’apertura del settore nei confronti degli investitori straniere attraverso numerose iniziative che hanno portato allo sviluppo di queste condizioni molto vantaggiose. Tali condizioni hanno provocato una importante e solida espansione del mercato: nel 2017 sono stati 39,480 gli investitori stranieri che hanno scelto di investire in immobili a Dubai contro i 28.000 del 2016.

Forte apprezzamento del capitale (aumento di valore dell’immobile nel tempo)

Investire in immobili a Dubai oggi significa assicurarsi un importante apprezzamento del capitale investito. Infatti, in questo particolare frangente, esistono due fattori chiave che influenzeranno molto l’aumento di valore degli immobili nel breve periodo. Il primo è fisiologico e segue le dinamiche dei cicli immobili. L’Emirato di Dubai attualmente si trova al termine della fase di recessione, che è caratterizzata da prezzi bassi e accessibili. A breve si entrerà nella fase di espansione, che significa aumento della domanda e relativo aumento di prezzi. Il secondo elemento invece è generato da eventi esterni, primo tra tutti il World Expo. L’Esposizione Universale, seguita dal 50°anniversario degli Emirati Arabi Uniti nel 2021 e dai mondiali in Qatar nel 2022, sarà un forte propulsore per l’aumento dei prezzi.

Sintetizzando, nel breve periodo assisteremo alla curva positiva del ciclo immobiliare, spinta fortemente dall’influenza degli appuntamenti internazionali che sanciranno definitivamente la presenza di Dubai tra le città più importanti per il business nel mondo. L’apprezzamento generale, con ogni probabilità e stando bassi per precauzione, si stabilirà tra il 15% e il 30% in 5 anni.

Facile e veloce accesso a prestiti e mutui (financing options)

Uno degli aspetti fondamentali che spingono gli investitori di tutto il mondo a investire in immobili a Dubai è la predisposizione degli istituti di credito ad accendere mutui per l’acquisto d’immobili. Ciò è determinato da una parte dalla forte liquidità delle banche e sia dall’altra parte dalle rigide leggi che vigilano sulla tutela del credito nel settore immobiliare. Di fatto, avere accesso a un finanziamento è molto semplice e soprattutto veloce (quando esigibile), a differenza dei Paesi Europei dove la pratica è spesso lunga e complicata da espletare.

In particolare, le banche offrono interessanti vantaggi agli investitori stranieri non residenti che hanno intenzione di acquistare un immobile da investimento o come seconda casa nell’Emirato, tra i principali:

  • Fino al 50% del valore dell’immobile
  • Facile accesso a prestiti fino a 1o milioni di AED
  • Mutui fino a 25 anni
  • Tassi di interesse competitivi
  • Prestiti sia per dipendenti che per autonomi

I documenti richiesti per iniziare la richiesta di mutuo sono semplicemente il form di richiesta, passaporto e un conto bancario.

Per il rilascio di liquidità è possibile utilizzare un immobile come garanzia. Ciò significa che se si dispone di un immobile di proprietà interamente pagato e non ipotecato, è possibile usufruire dei vari programmi delle banche e delle finanziarie di “Home Equity” che consente di prelevare l’equity dalla propria abitazione. Il denaro liberato potrà poi essere utilizzato per finanziare spese o altri investimenti.

Mentalità aperta del governo (business-oriented) e infrastrutture world class

Politiche innovative e business-oriented ed infrastrutture World Class, completano l’apertura dei mercati verso i capitali e gli investitori stranieri, burocrazia semplificata sia nel settore pubblico che privato giocano un ruolo fondamentale nell’attrattività dell’Emirato nei confronti degli investitori esteri che vogliono investire in immobili a Dubai. Inoltre, lo sviluppo di infrastrutture World Class ha incentivato ancora di più l’insediamento di aziende e attività straniere e contribuito fortemente all’espansione urbanistica della città.

Agenzie di tutela e trasparenza per l’investimento (RERA e Escrow Account)

Il settore immobiliare di Dubai è regolato da un preciso e rigido sistema di normative atte a tutelare ogni forma di transazione e i vincoli contrattuali che intercorrono tra parte venditrice e parte acquirente.

Il governo, sviluppando sistemi burocratici veloci ed efficienti per il controllo e la trasparenza delle operazioni immobiliari, si è sempre più impegnato a eliminare tutti rischi di settore che potrebbero mettere in pericolo la solidità ma soprattutto la reputazione del mercato.

Per questo motivo nel 2008 sono stati istituite due importanti e fondamentali organi amministrativi:

  • RERA

Il Real Estate Regulatory Agency ha il compito di supervisionare l’attività relativa agli immobili (addirittura è possibile visionare on-line l’avanzamento ufficiale dei lavori di ogni singolo progetto) e all’intermediazione immobiliare. Tutte le società che intendono iniziare un’attività nel settore immobiliare a Dubai devono anzitutto ottenere l’approvazione dal RERA prima di inviare la loro domanda al Dubai Departement of Economic Development. Inoltre, registra tutti gli agenti immobiliari e verifica i contratti stipulati con gli acquirenti. In caso di dispute istituisce un tribunale appositamente dedicato.

  • ESCROW ACCOUNT

È un deposito di fondi presso una terza parte indipendente, l’escrow agent, il quale custodisce la somma ricevuta da parte del cliente fino alla realizzazione effettiva del progetto. Solo in quel momento, una volta verificato che tutti i termini contrattuali siano stati rispettati, rilascerà l’importo al venditore o, in caso di inadempienze o di costruzione non ultimata, restituirà la cifra versata. In sostanza è un accordo giuridico che permette alle parti di eseguire i rispettivi obblighi senza litigi. La più interessante normativa che riguarda questa figura è quella che vincola il costruttore a depositare il 20% del valore dell’intera opera di costruzione in un Escrow Account prima di iniziare i lavori e le vendite.

Le garanzie assicurate da questi due organi, unitamente all’aumento dell’imposta di registro sugli immobili dal 2% al 4% rende oggi il settore immobiliare di Dubai solido e affidabile.

Le eventuali controversie vengono sempre risolte in tempi brevi da un tribunale dedicato e le probabilità di insoluto sono praticamente nulle: a Dubai non è possibile non pagare.

Il sistema commerciale del Real Estate, di conseguenza, è veloce e dinamico: le trattative si concludono sempre molto rapidamente, prendere tempo per riflettere s’un affare significa, nella maggior parte dei casi, perderlo.

Dubai World Expo 2020

Due importanti società di consulenza immobiliare, la JJL e Knight Frank si aspettano una leggera flessione dei prezzi. Tuttavia, Investor Service di Moody ha affermato che la spesa pubblica di Dubai in infrastrutture e l’arrivo di numerosi investimenti esteri sosterranno abbondantemente il mercato immobiliare nei prossimi anni.

La parte interessante è che il prezzo dei canoni di locazione, sia per i piccoli che per i grandi appartamenti, non reagiranno alle variazioni dei valori degli immobili, al contrario rimarranno ben stabili mantenendo così i rendimenti elevati. Tutti gli sviluppatori (Developer) negli ultimi tempi si stanno impegnando molto per ridurre i costi dei servizi, ad abbassare quelli di manutenzione e costruzione.

Per ultimo ma forse più importante nel 2020 Dubai ospiterà il World Expo che non solo porterà, a vantaggio delle strutture alberghiere in primis, circa 25.000.000 di visitatori, ma creerà anche 227.000 nuovi posti di lavoro che sicuramente andranno ad impattare in maniera molto positiva sul mercato immobiliare in generale ed esauriranno qualsiasi tipo d’eccesso d’offerta, mantenendo i prezzi degli immobili lontani dal rischio di svalutazione. L’evento è il principale magnete che sta attraendo gli investimenti esteri perché arriva in un momento in cui Dubai vive uno stato di prosperità e non farà altro che aumentare il benessere e rafforzare l’immagine esclusiva della città stessa.

Stile di vita (Lifestyle)

I fattori che oggi determinano la convenienza per gli investitori nell’investire in immobili a Dubai sono per la maggior parte economici e finanziari, si basano sui mercati e sulle transazioni. Esiste però un aspetto del quale in pochi parlano ma che in realtà è uno dei pilastri principali su cui si basa il successo del Real Estate di Dubai, ovvero lo stile di vita.

Il Dubai Lifestyle è ambito dalle persone di tutto il mondo: lusso, amenities, servizi 24 ore su 24, divertimenti, mondanità, shopping e attrazioni, sono solo alcuni esempi.

Diversi investitori acquistano unità immobiliari per trasferirsi o passare alcuni periodi dell’anno in quest’oasi lussuosa nel deserto, godendo così di uno stile di vita di altissimo livello, privo di criminalità.

Da non trascurare, e degno di nota, il fatto che vivere o frequentare Dubai posiziona agli occhi degli altri in uno status sociale esclusivo, comunemente riservato alle persone di successo.

NO TAX sulla proprietà, NO TAX sui redditi societari, NO TAX sui redditi personali, NO TAX sul rimpatrio del 100% del capitale investito

Inutile nasconderselo, la più grane convenienza per gli investitori stranieri è che a Dubai la pressione fiscale è pari a zero. Significa che non esiste nessuna tassa sulla persona o sulle società, tantomeno sui rendimenti. Inoltre, non ci sono imposte sulla proprietà, come per esempio l’IMU Italiana.

Gli investitori possono rimpatriare il capitale investito senza dover pagare imposte. Questo indubbiamente rappresenta un vantaggio competitivo importante nei confronti di altre nazioni competitor nel mercato immobiliare.

L’unica eccezione è relativa dall’introduzione dell’iva al 5% a partire da gennaio 2018. L’imposta sul valore aggiunto però, per quanto riguarda il Real Estate, si applica solo a determinati immobili ad uso commerciale, al contrario gli immobili residenziali sono esenti.