Investimento immobiliare: dove conviene e perché

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Se stai cercando dove dirigere il tuo investimento immobiliare, questo articolo ti chiarirà le idee su quale città puntare se vuoi investire oggi. 


Acquistare un immobile da investimento, specialmente in questo momento se hai da parte dei risparmi fermi in banca o investiti a tassi di rendimento bassi, potrebbe essere una buona scelta finanziaria fare degli investimenti immobiliari all'estero. 


Infatti in questo periodo anche spinti dalla pandemia (Covid-19) mondiale potrebbero spuntare opportunità per investire in immobili molto interessanti.

Dove conviene investire? Italia, Europa, Mondo?

Per rispondere correttamente a questa domanda ci sono diversi elementi da valutare prima di comprare un immobile da investimento. 


Un investimento, per definizione, dovrebbe generare un rendimento. 


A prima vista potrebbe sembrare un concetto banale ma non lo è affatto. Esistono infatti diverse variabili e aspetti che devono essere tenuti in considerazione nel momento in cui si valuta un investimento.


Ecco cosa dobbiamo tenere in considerazione:


  • Capitale Richiesto e Payback Period;
  • Il Rendimento Percentuale (%) ROI e le tempistiche d'incasso dei Profitti;
  • Quanto rende il proprio capitale investito sull'investimento totale, ROE;
  • Il Rischio di Fallimento e di perdere il Capitale Investito;
  • Ritorni non economici (ad esempio Lifestyle e Prestigio);


Altri parametri importanti da analizzare per capire la bontà dell'investimento sono la ciclicità dei mercati, l'andamento dei prezzi e dei volumi passati ed infine le criticità del paese dove si vuole realizzare l’investimento.


Partendo dal presupposto che il capitale richiesto è un dato piuttosto semplice da verificare, voglio soffermarmi sui successivi punti, ovvero gli indici di rendimento e su come calcolare i rischi.

Indici di riferimento per gli investimenti

Per calcolare la convenienza di un investimento, esistono alcuni importanti indici che devi assolutamente conoscere prima di fare qualsiasi investimento:


  • PP (Payback Period);
  • ROI (Return on Investment);
  • ROE (Return on Equity);


Payback Period: in questi anni la cosa più importante che ho capito in merito agli investimenti è stata imparare a calcolare il tempo necessario per recuperare il capitale investito (Break-Even Point). È il fattore determinante che dovrebbe farti decidere se fare o meno un investimento.


Calcolo: Capitale Investito/Ritorno Annuo


ESEMPIO: Investo 50.000,00 euro / Ritorno Annuo 5.000,00 = 10 anni PP


Return on Investment: è un indice molto popolare per la sua semplicità e versatilità. Conoscere con precisione questo dato è fondamentale per prendere decisioni in merito al tuo investimento perché ti indica la percentuale (%) solitamente su base annua, relativa a quanto renderà l’investimento.


Calcolo: Ritorno Annuo / Capitale Investito * 100


ESEMPIO: Ritorno Annuo 5.000,00/Capitale investito 50.000,00*100 = 10% ROI


Return on Equity: indica la redditività del capitale proprio investito. Si utilizza quando i capitali investiti sono in parte propri ed in parte di altra origine, ad esempio Joint Venture e finanziamenti. Dimostra che anche versando solo una quota del capitale totale, la percentuale di rendimento rimane invariata.


Calcolo: Ritorno Annuo / Capitale Investito * 100


ESEMPIO: Ritorno Annuo 10.000,00 / Capitale investito 100.000,00*100 = 10% ROE


*Acquistando un immobile da 200.000,00 in due investitori.

Come calcolare il rischio di un investimento immobiliare

Considerata la ciclicità del mercato immobiliare, gli investitori tendono a sottovalutare il rischio immobiliare, perché si basano solo sul prezzo di un eventuale rivendita futura e non su quello più importante ovvero il prezzo d’acquisto. 


Partendo dal presupposto che non esistono investimenti con un tasso di rischio pari a zero, esistono degli elementi da tenere in considerazione per valutarne l'entità, ecco i principali:


  • Andamento del mercato di riferimento e precedenti storici;
  • Affidabilità delle fonti che presentano delle previsioni future;
  • Reputazione di chi propone l'investimento;
  • Rischio ambientale;
  • Rischio legato alla costruzione;
  • Rischi specifici sulla tipologia d'investimento;
  • Rischio legislativo-normativo;
  • Rischio di gestione;
  • Rischio liquidità dell'investimento;


Naturalmente ciò che determina il livello di rischio di un investimento non sono tanto i singoli punti citati ma piuttosto il modo in cui queste condizioni interagiscono tra loro. Il rischio quindi è la somma di diverse potenziali condizioni sfavorevoli che possono verificarsi più o meno contemporaneamente.

Criteri di selezione del paese estero

Comprendo che investire in un paese straniero possa rappresentare un po’ un salto nel buio a causa della mancanza di conoscenze e competenze. Infatti, spesso, la distanza dà la percezione di non avere il controllo diretto sull’investimento e si ha paura di dover perdere tempo e denaro in continui viaggi per poter gestire l’investimento. In alcuni casi non è così: scoprirai che il frequente consiglio “Non investire lontano da casa”, al giorno d'oggi, non è più un buon suggerimento.


Esistono diversi criteri importanti da valutare quando si decide di investire all’estero, tutti legati al mercato e al paese dove si vogliono investire i propri capitali:


  • Prezzo d’acquisto dell’immobile;
  • Aumento di valore dell'investimento;
  • Potenziale di rivalutazione della città;
  • Mercato immobiliare in crescita;
  • Ritorni che si attestino intorno al 6-8%;
  • Ordinamento Legislativo;
  • Leggi e regolamentazioni che tutelino gli investitori;
  • Sistema Fiscale flessibile e conveniente;


L’Emirato di Dubai presenta altissimi standard rispetto ciascuno di questi punti, per questo è da sempre considerata una delle mete più “business-oriented” e performanti al mondo per gli investimenti immobiliari.

Settore Turistico

Dubai è la quarta città più visitata al mondo (subito dopo Bangkok, Londra e Parigi)


Città principali in base alla spesa dei visitatori per notte nel 2018 e permanenza media nel 2019

Vantaggi del Real Estate

Oggi presenta ottime performance nel settore immobiliare ed è l’unico mercato a livello internazionale che ha come protagonisti investitori provenienti da oltre 140 nazioni.


Ha registrato un totale di 41.988 transazioni immobiliari nel 2019, segnando il maggior numero di transazioni di vendita registrate ogni anno dal 2008 ad oggi. Dal 2006 in avanti le costruzioni sono aumentate con un tasso annuo del 10% (nel caso degli immobili di lusso questo numero cresce considerevolmente) e nel 2015 sono state costruite oltre 40.000 nuove unità abitative.

Ma perché il Real Estate è un mercato così attrattivo?

Naturalmente la risposta può essere una sola: perché produce buoni rendimenti. Ma non è tutto. Ci sono alcune importanti condizioni che permettono il proliferare di questa tipologia d’investimenti:


  • Possibilità per gli investitori stranieri di avere il 100% della proprietà;
  • Costante aumento della domanda;
  • Economia stabile;
  • Situazione politica stabile;
  • Agenzia e istituti di tutela dell’investimento;
  • Trasparenza delle transazioni;
  • Reperibilità immediata di informazioni e credenziali;
  • Regolamentazione chiara ed efficiente dei contratti di locazione;
  • Sicurezza;


Ognuno di questi punti meriterebbe un approfondimento, in questo report metterò in evidenza i principali.

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Come si investe in immobili?

Punti chiave che un investitore deve conoscere quando acquista un immobile off-plan.


Questo paragrafo è di grande rilevanza perché scopriremo quali sono i punti fondamentali che un investitore deve conoscere e controllare prima di effettuare un investimento immobiliare off-plan. Tutte le informazioni elencate di seguito sono accessibili attraverso il sito del DLD. Prima di firmare il contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement o SPA), il compratore dovrebbe visitare il Land Department (DLD) e il Real Estate Regulatory Agency (RERA) per verificare i seguenti punti:


  1. Che il progetto immobiliare sia registrato al RERA;
  2. L’escrow account (conto garanzia) sia aperto per il progetto specifico, ed abbia il nome e il numero identificativo dell’Agente Escrow che lo gestirà;
  3. La percentuale di completamento del progetto e la data prevista per il completamento.
  4. Se lo sviluppatore è registrato al RERA e se lo possiede il terreno sul quale l’immobile verrà costruito o se c’è un accordo tra il proprietario e lo sviluppatore;
  5. Se lo sviluppatore ha i permessi e le approvazioni richiesti dal DLD e dal RERA per vendere proprietà immobiliari off-plan;


Una volta controllato accuratamente tutti i punti sopra si può procedere con sicurezza all’acquisto immobiliare.

Passi da seguire per il trasferimento di beni immobili in conformità con le procedure del DLD

Quando si acquista una proprietà è necessario seguire determinati passaggi sia per essere sicuri che l’operazione rispetti in pieno il quadro normativo del Real Estate, che per avere maggiore sicurezza e tutelarsi al massimo. Qui sotto trovi un prezioso vademecum per realizzare un investimento.

Due diligence legale

L’investitore deve chiedere al venditore, o in caso allo sviluppatore, di accompagnarlo al DLD (in alternativa di firmare una procura) per richiedere informazioni in merito all’immobile che intende acquistare per confermare che la proprietà sia al 100% di proprietà del venditore o sviluppatore e che sia esente da ipoteche o altre forme di vincoli.

Stesura bozza e sottoscrizione del contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement)

È importante ispezionare la proprietà (nel caso in cui sia completata) prima di firmare il contratto di compravendita. Il contratto solitamente viene redatto in forma standard alla quale possono essere aggiunti nuovi punti a seconda degli accordi tra le parti. 


Se la transazione avviene sotto la responsabilità di un broker, deve essere firmato anche il contratto di nomina di agente immobiliare.

Ottenere il certificato di non obiezione (NOC) dallo sviluppatore

È necessario ottenere un certificato chiamato (No Objection Certificate) da parte dello sviluppatore del progetto per garantire che il venditore abbia pagato tutte le spese relative alla proprietà che si sta acquistando. Il documento prova anche che non ci siano irregolarità che impedirebbero la vendita dell’immobile. Quando si richiede il NOC, lo sviluppatore può addebitare una commissione amministrativa che per esperienza varia da 500 AED a 5000 AED + IVA 5%.

Andare all’Ufficio del registrar presso il DLD per il trasferimento della proprietà.

Una volta firmato l’accordo e pagato l’investimento è indispensabile recarsi agli sportelli del DLD, o degli uffici fiduciari autorizzati (Trustee Office). I documenti relative alla transazione vengono immessi del database digitale del DLD. Una volta ricevuta l’approvazione viene emesso il titolo di proprietà con il nome dell’investitore. La procedura può essere espletata anche nello stesso giorno nel caso in cui tutti i documenti siano regolari.

Consigli generali

Per concludere vediamo una serie di consigli generali che l’investitore dovrebbe controllare per assicurarsi che la transazione venga effettuata nel migliore dei modi e senza rischi.


  • Il proprietario dell’immobile deve presentarsi al Registrar del Land Department o ad un Trustee Office o di persona o tramite un rappresentante che opera per suo conto mostrando in quest’ultimo caso la procura con i relativi poteri;
  • In caso in cui il venditore sia una società, prova che siano presenti tutte le persone autorizzate a comprare o vendere l’immobile per conto della società e che la persona che si occuperà della firma sia autorizzata attraverso procura ed abbia i necessari poteri;
  • I documenti in lingua straniera devono essere presentati con certificato di traduzione in arabo;
  • La transazione immobiliare deve essere registrata entro 60 giorni dalla data di firma del contratto di compravendita. La registrazione tardiva prevede varie sanzioni;
  • Qualsiasi modifica di proprietà delle quote di una società (shareholders equity) che detiene immobili è considerato un trasferimento di proprietà immobiliare e quindi è necessaria la notifica al Land Department (DLD) ed il pagamento delle tasse applicabili;
  • Il DLD non consente a società straniere di acquistare direttamente immobili in loco. Tuttavia, tali società possono acquistare immobili creando società controllate in una delle freezones designate per acquistare immobili: Jebel Ali Free Zone Authority (JAFZA) e Multi Commodities Center (DMCC).
  • È importante visitare il Land Department (DLD) ed ottenere la loro approvazione preliminare sulla transazione proposta e la documentazione della società (acquirente) nel caso in cui anche solo uno degli azionisti (shareholders) di tale società è una società incorporata e registrata in una giurisdizione straniera.
  • Fondamentale: non trattare con agenti immobiliari che non sono registrati al RERA.

Quanti soldi ci vogliono per comprare una casa?

Prima di affidarti ad un esperto per investire in immobili, è bene avere un'idea di massima di quanto può costare una camera d'hotel per investimento (conviene rivolgersi a chi tratta nello specifico questa tipologia di mercato), appartamento residenziale o una villa. 


Questa tabella include i prezzi medi degli immobili:


Camere d'hotel ~AED 600,000 fino a ~AED 3.500,000 per un monolocale (Studio) o bilocale (1 Bedroom) 

Residenziale ~AED 400,000 fino a ~AED 4.000,000 per un monolocale (Studio) o bilocale (1 Bedroom)

Villa ~AED 1.400,000 fino a ~AED 10.000,000 per una villa dalle 2 camere fino a 5 camere


Anche se questi prezzi sono utili per darti un idea, ricordati che i prezzi al mq possono variare molto, anche all'interno dello stesso edificio e di tipologia similare. Infatti i prezzi al metro quadro possono cambiare in base alle finiture interne, alla vista, ai servizi e all'arredamento.


Questa è proprio una stima di massima per darti un idea dei soldi che hai bisogno per comprare casa in grandi città negli UAE (Emirati Arabi Uniti). Se stai pensando ad una seconda casa può essere una buona idea acquistare un immobile un pò diverso dal classico "mattone" a cui siamo abituati infatti è possibile acquistare anche delle ville galleggianti ad uso hotel ad un prezzo molto interessante al metro quadro. 


Questa tipologia di acquisto ti permette di poter sfruttare la proprietà solitamente per 14 giorni all'anno ed affittarla per generare una rendita per il resto dell'anno.

Dove bisogna investire oggi?

Le occasioni sono ovunque, quello che mi sento di consigliarti è di affidarti ad un esperto che abbia esperienza in merito alla località in cui vuoi comprare appartamenti per ottenere rendimenti positivi.


Infatti mi capita spesso di parlare con molte persone italiane che hanno investito senza seguire alcuna regola del mercato (oppure si sono affidati al fai-da-te) nelle grandi città degli Emirati Arabi Uniti ed hanno acquistato immobili ad un prezzo al metro quadro molto alto ed oggi sono in serie difficoltà. 


Se sei interessato ad investire, a comprare un immobile oppure una casa a Dubai ma non conosci la lingua Inglese e tantomeno l’Arabo, ed hai paura di non essere all’altezza di gestire correttamente la comunicazione o non conosci le leggi del posto, la fiscalità ed il mercato ma vorresti comunque acquistare, Fabio Raffaeli ti guiderà nel tuo prossimo investimento anche se non conosci le leggi, la fiscalità, la lingua ed il mercato. 


Avrai piena assistenza da parte nostra per un investimento consapevole ed in totale controllo.

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Se stai cercando la destinazione ideale per un investimento unico, con ritorni interessanti, vieni a scoprire le opportunità che il mercato immobiliare di Dubai può offrirti. Troveremo insieme ciò che si adatta meglio alle tue esigenze ed alla tua situazione.


Fabio Raffaeli, grazie alla sua esperienza in prima persona, ti aiuterà a realizzare il tuo prossimo investimento immobiliare di successo nell’Emirato.

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