Alcune nuove analisi stanno mettendo in evidenza un aspetto interessante delle tendenze del mercato internazionale del Real Estate. Risulta infatti che le le proprietà immobiliari di Dubai siano sottovalutate se paragonate ai prezzi di alcune città concorrenti. Se prendiamo ad esempio cinque grandi città note come Mosca, San Paolo, Manila, Shangai e Hanoi, notiamo che Dubai è l’unica a produrre rendimenti maggiori del 7%, mentre la media dei rendimenti derivanti da investimenti immobiliari nelle città elencate non supera il 4,5%, tuttavia la capitale dell’Emirato presenta prezzi alla vendita nettamente inferiori alla media internazionale

 

Se utilizziamo come metro di misura i prezzi del mercato immobiliare di Dubai infatti notiamo che c’è una chiara ed evidente discrepanza con i relativi standard di settore. La domanda chiave a questo punto diventa:

 

A cosa è dovuta questa sottovalutazione?

La risposta principale è senza dubbio che la crescita del trend delle transazioni off-plan sta influenzando non di poco il mercato. I grandi sviluppatori come Arabtec effettuano sistematicamente sconti sui progetti in fase di costruzione, e i prezzi possono raggiungere davvero una sensibile differenza con quelli degli immobili già realizzati. Da qui nasce quest’asimmetria che curiosamente da una parte propone i rendimenti tra i più alti del mondo e dall’altra dei prezzi molto vantaggiosi. Cosa non da poco, Dubai è l’unica tra le città prese ad esempio che presenta un premium risk pari al 2,5%.

Tutte le tre grandi major sviluppatrici di Dubai, Emaar, UPP e Damac, stanno vendendo abbondantemente sotto quella che dovrebbe essere la media di mercato. Emaar in alcuni casi attua una svalutazione che arriva al 20%.

 

 

Immobiliare Dubai: l’oscillazione dei prezzi

Un’analisi più approfondita rivela però che questa tendenza è frequente nel Real Estate di Dubai e si alterna a periodi dove invece i prezzi superano abbondantemente quella che dovrebbe essere una media equa di mercato. Il tutto è riconducibile alle fasi dei cicli immobiliari: dopo la bolla immobiliare del 2008, il mercato sta attraversando (ed è giunto quasi al termine, aggiungo io) la fase di ricovero. Chi si occupa di investimenti o fa business in generale sa bene però che gli andamenti del mercato non si possono prevedere o semplicemente classificare in schemi pre strutturati. La ripresa del Real Estate di Dubai ha comportamenti oscillanti a causa della congiuntura tra diverse condizioni che hanno reso questo mercato fortemente attrattivo: da una parte il governo ha incentivato gli investimenti esteri attraverso numerose iniziative rivolte alla tutela degli investitori stranieri, alla maggiore disponibilità delle banche ad immettere liquidità e allo snellimento delle pratiche burocratiche, dall’altra gli sviluppatori sfruttano il costante arrivo di nuovi capitali per aumentare le costruzioni. Infatti se vendere un immobile off-plan significa incassare meno per uno sviluppatore, allo stesso modo assicura una liquidità costante per avviare nuovi cantieri ed entrare in un circolo virtuoso delle transazioni.

 

 

Immobiliare Dubai: il futuro è off-plan

La globalizzazione ha messo in competizione tra di loro mercati che prima sembravano lontanissimi. L’amministrazione di Dubai ha risposto creando il terreno ideale per gli investimenti immobiliari, attraverso condizioni vantaggiose sia per gli investitori che per i costruttori. Appare evidente che le vendite off-plan occupino sempre più spazio nel totale delle transazioni immobiliari e prevedo che presto diventeranno la tipologia più diffusa. Nel paragone con altri mercati emergenti gli investimenti immobiliari a Dubai presentano prezzi inferiori alla media ma rendimenti superiori, il fatto che attirino ogni anno sempre più investitori è una conseguenza più che naturale direi logica.

Come ho detto prima, in relazione alla ciclicità del mercato, i periodi di sottovalutazione si alternano a quelli dove invece i prezzi salgono e di molto. Dubai è alle porte di questa inversione di fase che sarà abbastanza repentina, soprattutto in vista del World Expo 2020. Il momento giusto per investire in immobili nell’Emirato è questo e non durerà per molto, gli investitori smart stanno già accorrendo ad assicurarsi gli investimenti migliori, più passa il tempo più diminuiscono le occasioni, che in questo caso possiamo senza nessun dubbio chiamare irripetibili.