Comprare casa a Dubai: cosa devi assolutamente sapere

Ti interessa comprare casa a Dubai, ma non sai come districarti nelle procedure necessarie? Allora sei nel posto giusto, continua a leggere!

Ti spiego velocemente perché dal mio punto di vista da investitore immobiliare (speculativo e per produrre cashflow) comprare alcune tipologie di immobili a Dubai potrebbe essere una mossa da evitare, a meno che tu non abbia grandi somme di denaro da spendere per realizzare il tuo sogno di vivere o andare in vacanza in una mega villa o mansion oppure in una penthouse.

Alcuni immobili residenziali hanno delle spese di manutenzione, gestione, condominiali e utenze che molte volte superano l'affitto che potresti incassare dalla proprietà andando di fatto ad accollarsi un debito invece che produrre cashflow dal tuo investimento immobiliare.

Mentre comprare immobili a Dubai come ad esempio camere d'hotel 4 o 5 stelle in questo particolare momento del mercato immobiliare ti permetterà di investire correttamente sia che tu stia cercando un immobile che vuoi utilizzare per vacanza sia se stai cercando un immobile che produca un cashflow positivo.

Infatti investire a Dubai per comprare casa dove andare a viverci non lo inserirei nella categoria "Investimenti Immobiliari", il mio personale consiglio se hai deciso di trasferirti a Dubai è di andare in affitto. Ma vediamo ora perché e come comprare casa a Dubai, e soprattutto dove comprare casa a Dubai e quali sono le tipologie di case in vendita a Dubai. Che siano appartamenti Dubai o una villa, comprare casa a Dubai i prezzi variano molto in base alla location e alla metratura ed alle camere da letto.

In questo capitolo attraverseremo tutti gli aspetti del processo per realizzare un investimento immobiliare nell’Emirato di Dubai. Se hai deciso di comprare casa a Dubai ti consiglio di leggere con attenzione le seguenti informazioni, perchè generalmente, sono molto difficili da reperire, o meglio spesso vengono riportate, in particolare nel web, in modo parziale o inesatto.

Il diritto di acquistare un immobile in alcune zone specifiche dell’Emirato di Dubai è esclusivo dei cittadini UAE (United Arab Emirates) e del GCC (Gulf Cooperation Council) e delle società da essi possedute. I cittadini italiani e stranieri possono acquistare immobili, sia commerciali che residenziali, solo in determinate zone. L’acquirente italiano o straniero non è obbligato ad avere la residenza o qualsivoglia permesso per diventare proprietario di un immobile a Dubai.

Le procedure per comprare una casa a Dubai sono molto precise e riguardano unicamente il rapporto tra acquirente e venditore. Gli unici casi in cui nella transazione entra una terza parte si riferiscono alla presenza di mutui o ipoteche: se l’acquirente accende un mutuo per comprare l’immobile verrà coinvolta anche la banca; allo stesso modo se l’immobile ha un’ipoteca o un mutuo acceso, l’acquirente dovrà, sempre con il benestare della banca, subentrare nel finanziamento.

• Acquirente e venditore stabiliscono i termini contrattuali. Questa fase non richiede necessariamente la presenza di un broker o di un’agenzia.

• Nel caso di acquisto dallo sviluppatore viene versato un primo acconto chiamato booking fee, solitamente tra i 20.000 e i 40.000 AED per immobile dopodiché si hanno dai 7 ai 14 giorni per il versamento della caparra che varia in base al progetto, solitamente sarà il 10%, 20% o 30%. Nel caso di acquisto da un soggetto diverso dallo sviluppatore solitamente viene firmato un contratto preliminare e viene versato il 10% del valore della proprietà come acconto.

• Le parti coinvolte si incontrano negli uffici dello sviluppatore per richiedere il NOC (certificato di non obiezione), che è rilasciato dietro il pagamento di una fee che varia dai 500 AED (circa 150 euro) ai 5 mila AED (circa 1500 euro).

• Dopo avere ottenuto il NOC, le parti di recano presso gli uffici del DLD (Dubai Land Department o Trustee Office) per la registrazione della transazione. Il venditore deve quindi dichiarare di essere stato soddisfatto ed accordato in merito al pagamento dell’immobile dall’acquirente (solitamente si utilizzano assegni circolari o contanti per garantire la transazione salvo accordi di dilazione nei pagamenti). Il pagamento della fee di registrazione, di importo pari al 4% del valore dell’immobile, deve obbligatoriamente essere pagato per ufficializzare il trasferimento di proprietà. Il DLD preferisce che questa commissione venga pagata mediante assegno circolare o in contanti. Una volta espletate le formalità, viene emesso il nuovo certificato di proprietà. Questi ultimi punti possono essere svolti in alcuni casi direttamente dallo sviluppatore in caso di acquisto immobile off-plan.

I documenti necessarie per una transazione immobiliare a Dubai cambiano a seconda dei soggetti coinvolti. 

Se una o entrambe le parti sono persone private:

• Certificato di proprietà originale;
• Passaporto;

Se invece una o entrambe le parti sono società:

• Certificato di proprietà in originale o NOC dello sviluppatore in caso di offplan;
• Licenza di commercio (Trade Licence);
• Statuto / Memorandum (MOA);
  
• Certificato di buona salute della società / Good Standing / Incumbency Certificate;
  
• Copia dei passaporti di tutti i soci;
  
• Autorizzazione alla vendita o all’acquisto in originale;
  
• Passaporto del rappresentante legale;
  
• Delega alla firma autorizzata e firmata dagli uffici UAE in originale;

La lista dei documenti richiesti può inoltre cambiare a seconda dei singoli casi. La cosa migliore da fare, per essere sicuri di rispettare tutte le procedure (le infrazioni possono causare l’annullamento del contratto), è andare preventivamente negli uffici del DLD per farsi approvare i documenti. Alcuni documenti potrebbero venire richiesti tradotti in arabo da un traduttore certificato.

Ci sono alcuni aspetti da prendere in considerazione se si vuole comprare una casa a Dubai, che ci faranno capire se l'investimento conviene o meno. Di seguito ne prendiamo in considerazione i principali.

1. L'elevato tasso di sicurezza (la criminalità è sotto il 4%): il tasso di criminalità a Dubai è ai livelli minimi nella classifica mondiale. L'Interpol ha valutato Dubai come una delle città più sicure al mondo inoltre ci sono leggi ed enti specifici a tutela degli investimenti immobiliari.
   
   
2. Valuta stabile ancorata al Dollaro Americano al tasso fisso di AED 3,6725 per USD 1 dal 1997.
   
   
3. Facile e veloce l'acquisto della casa in alcuni casi con pagamenti dilazionati fino a 10 anni (nessun controllo di solvibilità né verifica del reddito) direttamente dal costruttore senza andare dal notaio (a Dubai le transazioni immobiliari vengono effettuate dai Trustee Office ed il Land Department) ed ulteriore possibilità di accesso al credito da parte di alcune banche locali con percentuali che vanno dal 50 all’80% dell’investimento.

Negli UAE non esistono restrizioni sul numero di immobili che si possono possedere. Non esistono tasse sulla proprietà. A partire da gennaio 2018, a Dubai è stata introdotto il 5% di IVA. Per quanto riguarda il Real Estate, l’IVA si applica solo alle transazioni relative agli immobili commerciali.

Se un cittadino straniero vuole acquistare una proprietà immobiliare attraverso una società, questa deve essere registrata negli Emirati Arabi Uniti oppure può essere una società off-shore aperta in una Free Zone specifica. Il DLD non prevede nessun tipo di restrizione sulla struttura degli shareholders della società off-shore e può essere di proprietà sia di persone fisiche che società straniere.

Le transazioni immobiliari a Dubai prevedono il pagamento di alcune fee o commissioni.

Vediamo insieme quali sono:

L’ammontare del NOC fee varia dai 500 ai 5000 AED + IVA e di norma viene pagato interamente dall’acquirente. Nella maggior parte dei casi, quando la parte venditrice è lo sviluppatore, il NOC fee viene rimborsato dopo l’acquisto.

Se la transazione è frutto del lavoro di un agente o di un broker si corrisponde generalmente il 2%.

L'unica tassa richiesta per la registrazione della proprietà al Land Department a nome dell' acquirente è la "Registration fee": può essere paragonata alla nostra tassa di registro e corrisponde al 4% del valore dell’immobile, al quale vengono aggiunti alcuni costi amministrativi che solitamente variano in base all'importo della transazione.

Nel caso in cui venga acceso un mutuo per l’acquisto dell’immobile, la fee da pagare per la registrazione del prestito è pari allo 0,25% del totale. Se l’immobile venduto presenta già un mutuo in essere è necessario versare una piccola quota per il trasferimento del finanziamento da dal venditore all’acquirente.

In alcuni casi, l’acquirente deve pagare alcune spese condominiali in anticipo come forma di garanzia.

La risposta è si, tutti i cittadini italiani possono acquistare una proprietà immobiliare a Dubai, inoltre per gli Italiani che entrano a Dubai come turisti non è richiesto nessun permesso né per entrare né per uscire. Basta avere il passaporto Italiano in corso di validità e all'arrivo in aereoporto viene concesso un visto turistico che è valido per rimanere 90 giorni all’interno del Paese.

Il governo di Dubai ha emesso un provvedimento legislativo specifico nel 2006 volto a incentivare gli investimenti stranieri in campo immobiliare, la legge n. 7 del 2006 o Legge in materia di iscrizione immobiliare.

Con questo provvedimento è stata fatta un po' di chiarezza: le proprietà Freehold, assicurano al compratore la piena proprietà dell’immobile, mentre le proprietà Leasehold, vengono concesse in locazione per un periodo di tempo prestabilito che di solito varia fino ai 99 anni.

Ma perché Dubai concede l’acquisto ai non residenti di proprietà Freehold? Semplicemente per svincolarsi dalla dipendenza da petrolio ed attrarre investitori stranieri. 

Le società estere che acquistano beni immobiliari a uso commerciale o residenziale in queste zone possono sottoscrivere contratti di locazione con qualsiasi soggetto, senza limiti di tempo e con numerosi vantaggi fiscali e legali. Tutti i redditi provenienti o prodotti dalle proprietà immobiliari non sono soggetti né a tassazione diretta né alla doppia imposizione.

Oggi un cittadino italiano o straniero può acquistare una proprietà immobiliare a Dubai in assoluta libertà, anzi godendo di vantaggi unici a livello internazionale, oltre che dell'elevatissimo potenziale di profitto delle rendite dalle attività dell’immobile stesso e dell'aumento del suo valore nel tempo.

Concludendo, ti ricordiamo che se avessi bisogno di una consulenza per districarti in questo complicato mondo, puoi contattarci attraverso l'apposito modulo presente sul nostro sito.