Come diventare un investitore immobiliare a Dubai.

È importante prendere le giuste decisioni quando si è in procinto di realizzare un investimento immobiliare a Dubai. In questo articolo toccheremo diversi argomenti di grande rilevanza come le istituzioni che governano il Real Estate e le normative sulla proprietà immobiliare, valide sia per i per i cittadini degli emirati che per i cittadini del GCC (Gulf Cooperation Council) e gli stranieri.

Vedremo inoltre come sia possibile accedere a finanziamenti per le operazioni immobiliari e come comportarsi in caso di controversie.

Ho voluto mettere in evidenza quali sono gli aspetti chiave che ogni investitore deve conoscere e valutare per realizzare un investimento immobiliare con alti rendimenti, senza pensieri e in totale sicurezza, in particolare quando si parla di investimenti off-plan (su progetto).

I prossimi paragrafi sono anche un ottimo indice di misurazione che fa luce solo stato di salute del settore immobiliare dell’Emirato di Dubai, che oggi attrae migliaia di investitori in cerca di profitti in quella che è considerata la città più felice del mondo.

Iniziamo da quello che è il punto di riferimento attorno al quale orbita l’intero sistema immobiliare di Dubai: il Dubai Land Department (DLD). Fondato nel 1960 con l’obiettivo di sviluppare il settore immobiliare più performante al mondo, offre eccezionali servizi agli investitori e legifera i necessari provvedimenti per la crescita e la sicurezza del Real Estate. 

È composto da varie agenzie e organizzazioni interne che si occupano dei diversi aspetti della vita del settore immobiliare di Dubai. 

Vediamone alcune:

• Real Estate Regulatory Agency, (RERA), con funzione di monitoraggio e regolamentazione;
• Real Estate Investment Center, concentrato sugli investimenti;
• Rental Disputes Center (RDC), autorità giudiziaria per le dispute da locazione;
• Dubai Real Estate Institute, dedicato alla formazione;

Il Dubai Land Department mette in opera la sua missione di sviluppare il settore immobiliare dell’Emirato attraverso principi nuovi, e apparentemente non convenzionali, come innovazione, fiducia e felicità. Grazie a questa mission, e ai servizi smart disponibili per residenti e investitori che consentono l’accesso on-line a tutti i servizi del DLD, Dubai negli ultimi anni si è collocato tra i primi centri per gli investimenti immobiliari a livello internazionale.

Il DLD investe risorse finanziarie, umane e professionali per raggiungere risultati sostenibili e strategici che hanno raggiunto risultati tangibili grazie a leggi chiare, trasparenti che proteggono i diritti degli investitori immobiliari.

Il sito del Dubai Land Department: www.dubailand.gov.ae

Il DLD (Dubai Land Department) è stato istituito per gestire tutte le questioni relative alle registrazioni delle vendite e agli acquisti di terreni e immobili e nell’Emirato. Con lo sviluppo del settore immobiliari degli ultimi anni, i poteri e le funzioni del DLD sono aumentati: oggi offre agli investitori e agli operatori del Real Estate più di 26 servizi principali e 216 servizi secondari, compresa la registrazione dei titoli di proprietà, la concessione di licenze e il quadro normativo che regola il mercato delle locazioni. Sul sito web del DLD vengono pubblicate e aggiornate su base settimanale tutte le informazioni sulle transazioni immobiliare, per dare agli investitori la possibilità di monitorare il mercato e seguire da vicino gli sviluppi del proprio investimento. 

Il Dubai Land Department mira a fornire un ambiente favorevole per gli investimenti basandosi sulle migliori pratiche internazionali che tutelano gli interessi di tutte le parti interessate nel mercato immobiliare

Sotto il controllo del DLD esistono diverse agenzie affiliate che si occupano dei numerosi aspetti del Real Estate di Dubai.

Il Real Estate Regulatory Agency meglio conosciuto come RERA è l’agenzia che gestisce i meccanismi e gli aspetti legali che regolano le attività di sviluppo immobiliare a Dubai. Rilascia licenze a sviluppatori e broker e stabilisce i regolamenti delle vendite off-plan. Il RERA monitora tutti i progetti off-plan sia a livello finanziario che tecnico e consente agli investitori di accedere alle informazioni relative ai singoli progetti via web, per proteggere i loro interessi. Svolge anche l’importante compito di verificare la conformità e i requisiti di società sviluppatrici, broker e altri professionisti del settore. Impone sanzioni per le violazioni e, nei casi estremi, la cancellazione di un progetto in stallo.

Questa agenzia incentive e sostiene gli investimenti immobiliari, sia da parte di investitori locali che da investitori stranieri, sviluppando un contesto normativo adeguato e orientato alla protezione del capitale. Al contempo, migliora l’attività del mercato attraverso la promozione diretta di investimenti a lungo termine.

L’RDC (centro per le controversie nei rapporti di locazione) è l’autorità giudiziaria competente per le controversie tra proprietari e inquilini a Dubai e leasing immobiliari nelle freezones. Il Centro adotta metodi rapidi ed efficienti per risolvere le cause e valuta i ricorsi attraverso sentenze definitive, non impugnabili dalle parti.

È l’istituto che promuove il patrimonio immobiliare dell’Emirato offrendo programmi educativi e corsi di formazione di alto livello per il settore immobiliare a professionisti come broker, geometri, architetti e periti.

Il possesso di proprietà immobiliari a Dubai, e in tutti gli UAE, è regolato precise regole. Le principali distinzioni sono tra proprietari cittadini degli UAE (e dei paesi del GCC) e proprietari stranieri. Vediamole insieme.

I cittadini degli Emirati Arabi Uniti e del GCC, le società di loro proprietà e le società per azioni pubbliche sono autorizzati a possedere il diritto di piena proprietà (Freehold) sugli immobili. Tali soggetti hanno inoltre il diritto di beneficiare delle rendite provenienti dall’utilizzo come usufrutto, musataha (il diritto di costruire e possedere un immobile sul terreno di qualcun altro per un determinato periodo di tempo), e locazioni a lungo termine fino a 99.

Questi diritti sono validi in tutto il territorio di Dubai, senza eccezioni.

I cittadini stranieri hanno il diritto di possedere proprietà immobiliari (Freehold) solo in alcune aree designate. La proprietà di immobili e terreni è assoluta e non ha limiti di tempo. Anche in questo caso è possibile beneficiare dell’utilizzo dell’immobile per locazioni, musataha, usufrutto e locazione a lungo termine fino a 99 anni.

Le aree designate per la proprietà straniera di beni immobili sono determinate dal Ruler di Dubai in base a criteri e regolamenti emanati negli anni. Di seguito un elenco delle aree più importanti nelle quali un investitore straniero può acquistare un immobile.

Quando si acquista una proprietà è necessario seguire determinati passaggi sia per essere sicuri che l’operazione rispetti in pieno il quadro normativo del Real Estate, che per avere maggiore sicurezza e tutelarsi al massimo. Qui sotto trovi un prezioso vademecum per realizzare un investimento.

• The Palm Jumeirah
• The World Islands
• Downtown Dubai
• Old Town
• Burj Khalifa
• Business Bay
• Dubai Marina
• Emirates Hills
• Jumeirah Lakes Towers (JLT)
• Jumeirah Beach Residence (JBR)
• Discovery Gardens
• Arabian Ranches
• Midriff (solo alcune zone )
• Dubai Investment Park (DIP)
• Falcon City
• Dubai Sports City
• Dubai Motor City
• International City
• Jumeirah Islands & Jumeirah Village

Questo paragrafo è di grande rilevanza perché scopriremo quali sono i punti fondamentali che un investitore deve conoscere e controllare prima di effettuare un investimento immobiliare off-plan a Dubai. 

Prima di firmare il contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement o SPA), il compratore dovrebbe visitare il Dubai Land Department (DLD) e il Real Estate Regulatory Agency (RERA) per verificare i seguenti punti:

1. Che il progetto immobiliare sia registrato al RERA
2. L’escrow account (conto garanzia) sia aperto per il progetto specifico, ed abbia il nome e il numero identificativo dell’Agente Escrow che lo gestirà
3. La percentuale di completamento del progetto e la data prevista per il completamento
4. Se lo sviluppatore è registrato al RERA e se lo possiede il terreno sul quale l’immobile verrà costruito o se c’è un accordo tra il proprietario e lo sviluppatore
5. Se lo sviluppatore ha i permessi e le approvazioni richiesti dal DLD e dal RERA per vendere proprietà immobiliari off-plan

Una volta controllato accuratamente tutti i punti sopra si può procedere con sicurezza all’acquisto immobiliare.

Quando si acquista una proprietà immobiliare a Dubai è necessario seguire determinati passaggi sia per essere sicuri che l’operazione rispetti in pieno il quadro normativo del Real Estate di Dubai, che per avere maggiore sicurezza e tutelarsi al massimo. Qui sotto trovi un prezioso vademecum per realizzare un investimento immobiliare a Dubai da tenere sempre ben presente

L’investitore deve chiedere al venditore, o in caso allo sviluppatore, di accompagnarlo al DLD (in alternativa di firmare una procura) per richiedere informazioni in merito all’immobile che intende acquistare per confermare che la proprietà sia al 100% di proprietà del venditore o sviluppatore e che sia esente da ipoteche o altre forme di vincoli.

È importante ispezionare la proprietà (nel caso in cui sia completata) prima di firmare il contratto di compravendita. Il contratto solitamente viene redatto in forma standard, alla quale possono essere aggiunti nuovi punti a seconda degli accordi tra le parti. Se la transazione avviene sotto la responsabilità di un broker, deve essere firmato anche il contratto di nomina di agente immobiliare.

È necessario ottenere un certificato chiamato NOC (No Objection Certificate) da parte dello sviluppatore del progetto per garantire che il venditore abbia pagato tutte le spese relative alla proprietà che si sta acquistando. Il documento prova anche che non ci siano irregolarità che impedirebbero la vendita dell’immobile. Quando si richiede il NOC, lo sviluppatore può addebitare una commissione amministrativa che per esperienza varia da 500 AED a 5000 AED + IVA 5%.

Una volta firmato l’accordo e pagato l’investimento è indispensabile recarsi agli sportelli del DLD, o degli uffici fiduciari autorizzati, i Trustee Office. I documenti relative alla transazione vengono immessi del database digitale del DLD. Una volta ricevuta l’approvazione viene emesso il titolo di proprietà con il nome dell’investitore. La procedura può essere espletata anche nello stesso giorno nel caso in cui tutti i documenti siano regolari.

Per concludere vediamo una serie di consigli generali per diventare un investitore immobiliare. L'imprenditore immobiliare che partendo da zero si affaccia al mercato immobiliare di Dubai dovrebbe controllare che la transazione venga effettuata nel migliore dei modi e senza rischi per assicurarsi degli ottimi investimenti immobiliari.

• Il proprietario dell’immobile deve presentarsi al Registrar del Land Department o ad un Trustee Office o di persona o tramite un rappresentante che opera per suo conto mostrando in quest’ultimo caso la procura con i relativi poteri
• In caso in cui il venditore sia una società, verifica che siano presenti tutte le persone autorizzate a comprare o vendere l’immobile per conto della società e che la persona che si occuperà della firma sia autorizzata attraverso procura ed abbia i necessari poteri
• I documenti in lingua straniera devono essere presentati con certificato di traduzione in arabo
• La transazione immobiliare deve essere registrata entro 60 giorni dalla data di firma del contratto di compravendita. La registrazione tardiva prevede varie sanzioni
• Qualsiasi modifica di proprietà delle quote di una società (shareholders equity) che detiene immobili è considerato un trasferimento di proprietà immobiliare e quindi è necessaria la notifica al Dubai Land Department (DLD) e il pagamento delle tasse applicabili
• Il DLD non consente a società straniere di acquistare direttamente immobili a Dubai. Tuttavia, tali società possono acquistare immobili creando società controllate in una delle freezones designate per acquistare immobili a Dubai: Jebel Ali Free Zone Authority (JAFZA) e Dubai Multi Commodities Center (DMCC).
• È importante visitare il Dubai Land Department (DLD) ed ottenere la loro approvazione preliminare sulla transazione proposta e la documentazione della società (acquirente) nel caso in cui anche solo uno degli azionisti (shareholders) di tale società è una società incorporata e registrata in una giurisdizione straniera.
• Fondamentale: non trattare con agenti immobiliari che non sono registrati al RERA.

Le commissioni da pagare al DLD per la registrazione di beni immobili a Dubai varia a seconda di 3 fattori:

1. Tipologia di contratto
2. Valore dell’immobile
3. Durata del contratto

Nella tabella qui sotto ho riportato a titoli di esempio alcuni casi ricorrenti:

Il DLD negli anni ha sviluppato un efficiente sistema di risoluzione delle dispute immobiliari, che consente alle parti di giungere a sentenza in tempi molto brevi. 

A seconda dei casi, le dispute riguardanti il settore immobiliare vengono gestite da tre entità:

Il Dubai Real Estate Court è un tribunale specializzato che ha giurisdizione su tutte le controversie derivanti da transazioni immobiliari e contratti di compravendita, escluse quelle relative ai contratti di locazione (per questi contratti c’è il Rental Dispute Center). Le sentenze di primo grado possono essere impugnate davanti alla corte d’appello e alla Cassazione di Dubai. Le tariffe per aprire una disputa variano da 20.000 AED (circa 5 mila euro) a 40.000 AED (circa 10 mila euro). In media le tempistiche di una risoluzione sono di 12 mesi e variano per ogni caso.

È il centro per le controversie nei contratti di locazione. Il Rental Disputes Center non ha giurisdizione su leasing e locazioni di lungo periodo in territorio delle freezone, le quali al loro interno hanno dei tribunali dedicati. L’importo da versare per aprire una disputa è pari al 3,5% del canone di locazione annuale con un massimo di 15 mila AED (circa 3.500 euro) per i casi di insoluto e di 20.000 AED (circa 5.000 euro) nei casi di sfratto. I casi “ibridi” prevedono il pagamento di 35.000 AED (circa 8.000 euro).

Le controversie immobiliari negli UAE possono anche essere risolte tramite arbitrato. In questi casi, le parti si rivolgono a un soggetto privato (arbitro) e la decisione finale è vincolante, inappellabile e ha valore internazionale. Esistono diverse agenzie e istituzioni abilitate ad offrire questo servizio, le principali sono:

• Dubai International Arbitration
• DIFC-LCIA (filiale della consolidata Corte di Londra di Arbitrato Internazionale)

L’arbitrato può risolvere solo controversie private e non è assolutamente abilitato a risolvere controversie con il settore pubblico, come ad esempio la registrazione al DLD.

È un deposito di fondi presso una terza parte indipendente, l’escrow agent, il quale custodisce la somma ricevuta da parte del cliente fino alla realizzazione effettiva del progetto. Solo in quel momento, una volta verificato che tutti i termini contrattuali siano stati rispettati, rilascerà l’importo al venditore o, in caso di inadempienze o di costruzione non ultimata, restituirà la cifra versata. 

In sostanza è un accordo giuridico che permette alle parti di eseguire i rispettivi obblighi senza litigi.

La più interessante normativa che riguarda questa figura è quella che vincola il costruttore a depositare il 20% del valore dell’intera opera di costruzione in un Escrow Account prima di iniziare i lavori e le vendite. Le garanzie assicurate da questi due organi, unitamente all’aumento dell’imposta di registro sugli immobili dal 2% al 4% rende oggi il settore immobiliare di Dubai solido e affidabile. 

Le eventuali controversie vengono sempre risolte in tempi brevi e le probabilità di insoluto sono praticamente nulle: a Dubai non è possibile non pagare.

Il sistema commerciale del Real Estate, di conseguenza, è veloce e dinamico: le trattative si concludono sempre molto rapidamente, prendere tempo per riflettere s’un affare significa, nella maggior parte dei casi, perderlo.

Per individuare l’immobile migliore è fondamentale procedere attraverso una strategia che generalmente tiene in considerazione 3 criteri generali che garantiscano alti rendimenti, una gestione senza pensieri completamente in outsourcing e in totale sicurezza.

Il primo criterio per diventare un imprenditore immobiliare di successo deve soddisfare l’indispensabile requisito degli alti rendimenti. 

È importante sapere che il rendimento di un investimento immobiliare è influenzato da diversi fattori che solo chi ha un’esperienza specifica e conosce a fondo l’Emirato di Dubai riesce ad interpretare con una vera e propria analisi che tiene in forte considerazione il mercato immobiliare del momento, e l’evoluzione del mercato immobiliare nel futuro. 

Vediamo quali sono le caratteristiche:

1. Prezzo d’acquisto della location dove si trova l’immobile
2. Eventuale apprezzamento di valore della proprietà
3. Piani di pagamento
4. Possibilità di accesso al credito

Il fattore più importante è il prezzo d’acquisto, perché acquistando l’immobile ad un prezzo inferiore alla media di mercato di almeno il 20/30% ti garantirà in futuro di venderlo, in modo molto facile e veloce. Al contrario, se compri a prezzo di mercato perché “speri che il mercato salirà” ti ritroverai facilmente con un rischio molto alto.

Infatti, solitamente si pensa che l’investimento con rendimenti più alti sia quello realizzato nelle zone centrali delle città, questo non è sempre vero in virtù del fatto che i prezzi in queste zone prestigiose potrebbero essere molto alti. Se da una parte i rendimenti saranno sicuramente più stabili nel tempo, dall’altra invece saranno più bassi a causa dell’elevato importo investito. In alcuni casi addirittura potrebbe verificarsi una perdita di valore anche molto importante se non vengono prese in considerazione e fatte analisi su fattori fondamentali come l’andamento generale del mercato e soprattutto le possibili evoluzioni future. 

La stessa cosa vale anche nel caso in cui si scelga di investire in una zona periferica. Essendo Dubai una città in continua crescita e cambiamento, in particolare per l’avvicinarsi del World Expo 2020 e di altri eventi di rilevanza internazionale, nascono di continuo nuovi quartieri destinati a diventare i nuovi centri del business, del turismo o delle residenze di lusso. 

Ciò significa che acquistare un immobile in una zona dell’Emirato che oggi non è considerata di particolare interesse, e che quindi offre prezzi accessibili, potrebbe rivelarsi un ottimo investimento perché nel giro di pochi mesi la stessa zona potrebbe diventare molto ricercata. Di conseguenza il valore dell’immobile avrà un apprezzamento considerevole in un tempo molto ristretto.

Venendo invece dei piani di pagamento, abbiamo già parlato delle soluzioni solitamente proposte in caso di acquisto di immobili off-plan. In questo particolare momento di mercato diverse società sviluppatrici dell’Emirato di Dubai offrono piani di pagamento molto dilazionati per l’acquisto di immobili off-plan, cioè su carta. In alcuni casi queste dilazioni superano anche la data di consegna. Il vantaggio principale di acquistare un immobile su progetto è avere un prezzo più basso rispetto al valore di mercato che avrebbe lo stesso immobile completato. 

Cerchiamo di capire insieme, in modo semplice, cosa significa e cosa fanno gli investitori? 

Di fatto, per realizzare un investimento immobiliare a Dubai è sufficiente investire nell’immediato la cifra necessaria per coprire l’acconto. Man mano che passa il tempo, il valore dell’immobile salirà, in particolare se come abbiamo detto prima si trova in una zona strategica ad alto potenziale. E insieme al prezzo salirà anche l’interesse di altri potenziali acquirenti. A questo punto si apriranno due scenari: il primo è mantenere la proprietà dell’immobile, incassare i canoni di locazione e godere di un forte apprezzamento del valore della proprietà in un lasso di tempo relativamente breve. Il secondo è la possibilità di rivendere l’immobile ancora prima di averlo finito di pagare ad un prezzo superiore a quello d’acquisto e generare quindi una plusvalenza. In questo secondo caso a fronte di un investimento molto ridotto, per esempio l’acconto e il pagamento di qualche rata del piano dilazionato, si potrà ottenere una plusvalenza davvero molto alta.

Un altro elemento da non sottovalutare quando si prendere di acquistare un immobile da investimento è la possibilità di accedere al credito, in quanto ti permetterà di non utilizzare tutto il capitale che hai a disposizione ed avere accesso a più affari immobiliari contemporaneamente.

Il secondo criterio da tenere sempre in considerazione è forse quello che si rivela anche essere il più importante, ovvero quanto del mio tempo voglio dedicare alla gestione dell’immobile. Personalmente, preferisco non occuparmi direttamente della gestione in modo che io possa impiegare il mio tempo in attività molto più redditizie. Quando mi sono affacciano per la prima volta al mercato immobiliare di Dubai spesso ho perso grandi opportunità di investimento perché ero preoccupato dal luogo comune che sarebbe stato difficile gestire un affare immobiliare in un paese troppo lontano, e che la gestione dell’immobile avrebbe richiesto un costante impegno del mio tempo. La verità è che nessuno vuole togliere tempo prezioso alla propria attività, specialmente se questo potrebbe causare stress e continue preoccupazioni. A Dubai esistono diverse soluzioni per diventare un imprenditore immobiliare sia se vuoi gestire direttamente, sia se vuoi garantirti una gestione senza pensieri dell’immobile e possono cambiare in base alla tipologia di proprietà.

Solitamente, appartamenti e ville sono più idonei per una gestione diretta del proprietario (anche se è possibile delegare al 100% la gestione) mentre hotel-apartment e hotel vengono gestiti da società di gestione immobiliare o brand di catene alberghiere.

Il terzo criterio è quello relativo alla sicurezza e tocca sia la fase di verifica che quella della transazione contrattuale. Innanzitutto, come detto precedentemente, è importante sapere se la proprietà nella quale voglio investire sia una proprietà Freehold o Leasehold. La differenza tra queste due tipologie è molto rilevante: una proprietà Leasehold (immobile o terreno) può solamente essere concessa in locazione, in genere per un periodo che varia tra i 30 e i 99 anni. Tutte le variazioni o le costruzioni eseguite durante questo periodo, allo scadere del contratto rimangono di proprietà del Landlord (il proprietario originale). Faccio un esempio per spiegare meglio: se acquistiamo una villa situata in un terreno leasehold, al termine del contratto, l’immobile non sarà più di nostra proprietà.

Di contro invece, le Freehold assicurano al compratore il 100% della proprietà e offrono ulteriori vantaggi come la possibilità di richiedere il visto di residenza. È necessario in seguito eseguire una verifica attraverso il RERA per ottenere tutte le informazioni dell’immobile nel quale voglio investire. Ad ogni operazione è importante controllare che i singoli requisiti, sia del progetto che della società, siano a norma di legge. Come ho spiegato nei precedenti paragrafi, il RERA è un’agenzia governativa che monitora costantemente tutti i player del settore immobiliare di Dubai e tutti i progetti immobiliari in costruzione.

Ogni società, agenzia o broker immobiliare deve essere registrata al RERA per poter operare nell’Emirato di Dubai. L’aspetto interessante è che in qualsiasi momento, è possibile accedere on-line sul sito del Land Department (che corrisponde più o meno al nostro catasto) per verificare le credenziali di società e agenti. Allo stesso modo, sempre sul sito, è visionabile lo stato di avanzamento dei lavori dell’immobile, documentato con dettagliati report e foto aggiornati: il Land Department esegue regolarmente ispezioni sui siti in costruzione per verificare che le opere procedano senza intoppi. Per ultimo, una volta firmato il contratto, la sicurezza della transazione verrà garantita dall’Escrow Account.

Proprio perché è un argomento delicato e complesso, per evitare errori, è fondamentale avere il bagaglio di conoscenze e nozioni basilari che consentono di valutare e portare a termine in sicurezza il tuo investimento immobiliare. 

Per diventare un imprenditore immobiliare di successo a Dubai, è molto importante conoscere il settore immobiliare in quanto le insidie potrebbero essere dietro l'angolo e potresti non vederle se ti sei appena affacciato a questa tipologia d'investimento.

Probabilmente in questo momento ti sentirai sommerso dalle troppe informazioni. 

Non ti preoccupare è del tutto normale.

Anzi, investireadubai.com è nato per guidare gli investitori nella strada che porta verso la realizzazione di un investimento nel Real Estate dell’Emirato di Dubai con alti rendimenti, senza pensieri e in totale sicurezza.

Se hai domande, vuoi conoscermi o approfondire meglio qualche punto, puoi scaricare il report dell'investitore di Dubai, guardare l'evento virtuale e scoprire l'offerta "Vola a Dubai 100% Rimborsabile" per venire a Dubai a toccare con mano il tuo prossimo investimento immobiliare.